購入時の注意点などがあれば教えて欲しいです。
✓ 本記事の内容
・築古戸建てのメリット・デメリット ・築古戸建てには問題点が多い ・現地調査で見るべきポイント ・築古戸建ての賃貸戦略がわかる ・築古戸建て購入時の必勝法
2020年に250万円を元手に物販で副業開始。資産を500万円に増やすことに成功。
今後は、物販業以外の稼ぐ力を身につけるため、お金・簿記・建築の知識を活かし、不動産投資へ挑戦中。
本記事では、不動産投資で初心者の人でも手軽に挑戦できる築古戸建てについて、メリットデメリットをお話していきます。
築古戸建てには、比較的安価で購入できるため、初心者の方におすすめされることも多いですが、物件には問題点が多いのが現実です。
しかし見るべきポイントをおさえ、リスクを把握しクリアできればかなりお得に不動産投資を行うことができます。
賃貸戦略や、購入時の必勝法が分かれば、キャッシュフローをより多く残すことができますよ。
5分程度で読めるので、築古戸建ての不動産投資で成功したい方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
１ 築古戸建てとは？探し方は？
１－１ 定義
築古戸建てとは、築年数の古い戸建て物件のことです。
物件を探していると
【築●●年】
と書かれていると思いますが、その築年数が古いものを言います。
では、築何年の物件が築古と言われるのでしょうか？
残念ながら明確な定義はありません。
これでは、話が進まなくなってしまいますので、俗に言われる見解をお話しします。
物件は一度誰かが居住すれば新築ではなくなり中古となります。
そして中古物件の中でも、築年数がある程度経過すると築古として扱われ始めますが、この年数は投資家の中では、木造の法定耐用年数を超えて数年経過した
おおむね新築から25～30年以上経過した物件
のことを「築古物件」と呼びます。
１－２ 築古戸建ての探し方
それでは、この築古戸建てはどのように探すのでしょうか？
インターネットの物件サイトで探すことができます。
私のおすすめのサイトは
です。
それぞれのサイトで探す方法は２つあります。
（１）絞り込み検索を用いて検索 （２）売土地で検索
おすすめのサイト２つを用いて、上記２つの方法で実際に探してみましょう。
（１）
（２）
このように売土地で探しても、【上物あり】や【古家あり】などの記載がある場合は、瑕疵担保責任免責という形で、何かあっても責任とりませんよという条件付きで安く購入することができます。
（１）
（２）
こちらは【古家あり】というチェック欄があるので探しやすいです。
検索した結果、建物が利用可能な売土地が安く出てきました。
２ 築古戸建て投資のメリット３つ
築古戸建ての探し方はマスターできましたでしょうか？
築古戸建ては不動産投資のプロがおすすめすることが多い物件でもあります。
それでは、築古物件のメリットとは一体なんなのでしょうか？
ここでは築古戸建てがおすすめな３つのメリットについて紹介していきます。
築古戸建て投資のメリット３つ ① 他の物件と比較して圧倒的に安い ② 建物の固定資産税・都市計画税が安い ③ 減価償却費が多く計上できる
① 他の物件と比較して圧倒的に安い
１つ目のメリットは
購入費用が圧倒的に安い
ことです。
実際に物件を検索してもらってお分かりかと思いますが、築古物件は
安いもので数百万円
で購入することができます。
不動産が数百万円で手に入れることができるのは、マンションやアパートなどにない魅力です。
安価で購入できる物件として
【区分マンション】
もありますが、区分マンションは、共有部分があり、自由度がきかないため、自分たちで入居付けのための努力をできないので、あまりおすすめできません。
その点、築古戸建てでは、
安く購入でき、自分でリノベーションすることもできる
のでおすすめです。
法定耐用年数は木造で22年なので、築古戸建ては、積算上建物の価値はないと考えて問題ありあません。
そのため、交渉次第では、販売価格からさらに値引きできる可能性もあります。
安価なため、自己資金次第では
現金購入
することもできますので、ローンの審査などもなくスムーズな買い付けを行うことができます。
「とにかく安い」
築古戸建ての最大のメリットですね。
② 建物の固定資産税・都市計画税が安い
２つ目のメリットとして
固定資産税・都市計画税が安い
ことが挙げられます。
土地については、他の新築と同等に税金がかかってきます。
しかし、建物については、国税庁が算出している固定資産税評価額を元に計算されるため、築古戸建てでは、法定耐用年数も超えているため、建物の評価額がかなり低くなります。
よって、固定資産税・都市計画税が安くなるため、キャッシュが残りやすくなります。
③ 減価償却費が多く計上できる
３つ目のメリットとして
減価償却費を多く計上できる
ことがあります。
減価償却については、減価償却自体が税金の先送りとしているため、後々の税金の問題はありますが、毎年のキャッシュのことだけを考えるとメリットはあります。
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築古戸建ては固定資産税評価額や融資の基準となる積算価格は安いですが、会計上、建物の価格は購入価格を簿価とすることができます。
そしてどんなにボロボロな築古木造戸建てでも、減価償却期間は
４年
です。
例えば、４００万円で購入した建物は、簿価が４００万円となり、
年間１００万円
の減価償却費を計上することができます。
給与所得やその他の所得がある場合には、年間１００万円の経費を計上できれば、
課税所得をおさえて節税することができます。
３ 築古戸建て投資のデメリット３つ
先程は築古戸建てのメリットを挙げましたが、ここでは３つのデメリットについて紹介していきます。
築古戸建て投資のデメリット３つ ① 融資がつきにくい ② 売却しづらい ③ リフォーム費用がかかる
① 融資がつきにくい
築古戸建ての最大のメリットとして
安価なので自己資金で現金購入できる
ことを挙げましたが、デメリットとして融資がつきにくいという側面もあります。
銀行で融資金額を決める際に法定耐用年数を超えている建物の積算価格はゼロです。
法定耐用年数を超えている物件については融資がつきにくいですし、仮についたとしても、法定耐用年数を超えた物件について融資がついた履歴があると、今後の融資がおりにくいという可能性があります。
築古戸建てを購入する際には、自己資金を用意しましょう。
② 売却しづらい
築古戸建ては、一般的には売却しづらいといったデメリットがあります。
しかし、このデメリットは、自分たちの努力次第で克服できます。
例えば
・あえて古民家風の味がでるような物件にする
・利益を上乗せしても買い手がつくような激安価格で購入する
など、工夫次第では売却することができます。
とはいえ、
日本では、マイホームと言えば新築！
という風習がまだまだ根強いので、築古というだけで買い手が付きづらいのは事実です。
立地などは努力で変えることができないので、築古戸建てを購入する際には、きちんと戸建てとしての需要がある地域を選びましょう。
③ リフォーム費用がかかる
デメリットとして大きいのが、リフォーム費用がかかることです。
築古戸建てのメリットとして、とにかく安いということを挙げていますが、安いには理由があります。
次章でその問題点について細かく見ていきますが、古くて問題点があるから安く売られているのです。
その問題点を残したままでは、なかなか賃貸需要はありません。
予算を組んでどの程度リフォームするか
を検討する必要があります。
リフォームはこだわりだすと費用がかさみ、せっかく安値で購入しても結果高くついてしまうことがあります。
それでは、築古戸建てのメリットが活かせていないですよね。
そうならないためにも、きちんと現地調査で物件の状態を確認し、どの程度のリフォームをするのか、リフォームにはいくらぐらいかかるのかなどある程度相場を身につけておくことで事前にリフォーム費用をシュミレーションすることができます。
４ 築古戸建てのリスクと判断方法【現地調査など】
築古戸建てのデメリットでリフォーム費用がかかることを挙げました。
しかし、そうは言っても築古戸建てはリフォームが必要なリスクを抱えているからこそ、安値で購入できるメリットがあるのです。
リスクを避けていては、安値で購入することはできません。
リスクを判断し、そのリスクを改善してもなお利益がとれる物件を購入すればよいのです。
ここでは、築古戸建てで考えられる７つのリスクとその判断方法についてご紹介します。
築古戸建てに潜むリスク７つ リスク① 設備の老朽化 リスク② 雨漏り リスク③ シロアリ リスク④ 傾き リスク⑤ 地盤沈下 リスク⑥ 耐震性 リスク⑦ 無接道家屋
リスク① 設備の老朽化
問題点
築年数があまりに古いと、住宅の設備も古く老朽化していることが多いです。
浴室・トイレ・キッチンなどは、新築の時に設置しているため、型も古いです。
型が古いだけであれば家賃が安ければ気にしないと思う人もいますが、安全性などの面が不安な設備は取替を検討する必要があります。
例えば給湯器などは、昔のガスタイプのものが残っている場合もありますし、浴室は昔ながらのバランス釜などが残っている場合もあります。
それらを取替えるとリフォーム代がかさむ場合があるので、ある程度、相場感をつかんでおきましょう。
判断方法
・トイレは和式ではないか
・浴室はバランス釜ではないか
・給湯器はガスタイプか
・エアコンなどは付替えが必要か
リスク② 雨漏り
問題点
雨漏りは、雨水が建物の中に侵入することを言います。
屋根材の劣化や破損が原因の雨漏りが一般的で天井に出ることが多いです。
また外壁のひび割れからクロスなどの内壁材に出ることもあります。
放置しておくと、柱や壁などの部材が腐食し耐久性が低下します。
さらには湿気がすごくカビの発生原因になり最悪の場合アレルギーなどの健康被害を引き起こします。
また、シロアリは湿気の高い場所を好むため、シロアリ被害に合う可能性も高まります。
判断方法 ・目視調査 雨漏りがしていそうな箇所を推測し、自分の目で見て確認する調査方法です。 屋根材（特に瓦 など）のわれやずれ、外壁材のひび割れなどを主に確認します。 最近ではドローンなどで確認する方もいるようです。 内側から確認する場合は、天井やクロス等のしみがないか確認しましょう。 ・散水調査（簡易的なもの） 雨漏りしていそうな部分に外から水を撒いて確認する方法です（水を撒くときは、放水ホース やバケツに水を汲んでから撒く）。 水が漏れてきたら、そこから雨漏りしている可能性が高いです。 この方法は不動産屋さんに確認してから行うようにしましょう。
リスク③ シロアリ
問題点
シロアリとは、湿気を好んで木材を主食としています。
木造住宅の土台や柱、壁、天井を食べてボロボロにしてしまいます。
木造でなくても建物のスキマなどを見つけ、建物に侵入して木造部分や畳、家具などを食べます。
プラスチック、ゴム、繊維、皮革類、レンガやコンクリート、鉛などの柔らかい金属もかじってボロボロにしてしまいますし、繁殖力がすごく、一度発生するとたちまち被害が拡大します。
判断方法 プロに見てもらうのが確実ですが、現地調査の時は次のようなところを見てください。 ・蟻道や蟻土が住宅周辺にある ・壁や柱を叩くとコンコンと空洞音がする ・敷居や床などがやわらかくなったりきしんだりする ・羽アリが一斉に飛び出してきた
リスク④ 傾き
問題点
建物の傾きは、地震の影響で建物が歪んだり、地盤沈下や液状化などの影響で基礎からずれてくることで生じます。
傾きが進行すると、建具の建付けが悪くなり、ドアが閉まらなくなったり、ふすまにスキマが出来たりします。
また、傾きがあまりにひどい場合は、三半規管に影響し健康被害を及ぼす可能性があります。
めまいや頭痛、睡眠障害など生活できないほどになるので、たかが傾きと思って甘くみてはいけません。
判断方法 次の方法で判定しましょう。 ・プロにホームインスペクションを依頼する。 ・床の上にビー玉を置いてみる。 ・ホームセンターなどでさげふりといって柱の傾きを計る器具を購入して計測する。
ちなみに傾きについては明確な基準はありませんが、国土交通省が定めた「住宅品質確保促進法」の中にある技術的基準や過去の事例などを参考にすると下記の表を基準に判断するのがよいかと思います。
| 3/1000未満 | 欠陥と判断される可能性は低く、 健康被害の自覚症状なし。 |
| 4/1000以上～ 6/1000未満 |
一部において欠陥の可能性があり、 中には傾斜を感じる人もいる。 |
| 6/1000以上 | 健康被害を感じる人が多く、 欠陥と判断される可能性が高い。 |
また、めまいや睡眠障害などの健康被害が出る人がいる可能性のある6/1000以上というのは、床１ｍに対して傾きが６ｍｍ以上ということです。
リスク⑤ 地盤沈下
問題点
地盤沈下は地震などの自然災害や、地下水の水位などの影響で、地盤が広域に渡って沈下する現象のことです。
また、周辺の大規模工事などの掘削によって、一部地盤が不均一に沈下すること不同沈下というものもあります。
いずれも、地盤が沈下し建物の傾きが生じる原因になります。
また軟弱地盤上にたつ建物は耐震性が弱くなります。
判断方法 業者さんに依頼して地盤沈下を調査する方法もありますが、費用がかかるので、自分でできる簡単な方法は下記の２つです。 ・外観調査 基礎や外壁、またはブロック塀などに大きなひび割れがないか、建物が傾いていないかといった症状を調べる方法です。 ・周辺の地盤データ 当該敷地のある自治体には地盤調査のボーリング調査のデータがある場合があります。 すべてではないので周辺のデータがあればそこから地盤の固さなどをチェックすることができます。
リスク⑥ 耐震性
問題点
建築基準法では1981年（昭和56年）に大改正があり、特に耐震性について、震度6強～7に達する程度の大規模地震動に対して安全を確保できるような新基準が定められました。
そのため昭和56年5月以前に建築確認申請を出した建物については旧耐震制度の基準で建築された建物となります。
大規模地震に対する十分な耐震性が確保されていないため、今後いつ大地震がくるか分からない中で安全性が劣る建物となります。
大地震の際には、最悪一部倒壊もしくは全壊の恐れがあるという認識をしておきましょう。
判断方法 1981年5月（昭和56年）以前に建築確認申請を出しているかどうかが判断方法となります。 建築確認申請の時期は当該敷地のある自治体にて調査することができます。 ここでポイントなのは、建築年月日での判断ではなく建築確認申請日をチェックすることです。 建物は1981年12月に完成していたとしても、建築確認申請をだしたのが1981年の5月以前であれば、旧耐震基準に沿った設計になっている可能性が高いです。 建築確認申請年月日で確認をしましょう。
リスク⑦ 無接道家屋
問題点
建築物は建築確認申請を行い、特定行政庁の許可をもって建築することができます。
今でこそ違法建築物は少なくなりましたが、昔は建築確認申請をせずに建築してしまった建築物が存在します。
そのような建築物は建築基準法に適合した建築物ではない可能性が高いです。
建築物自体が不適合な場合は、賃貸としての役目を終えた後に解体して更地にしてしまえば、また新しい建築物を建築することができます。
しかし、接道義務さえ満たしていない無接道家屋については、更地にしても再建築できない可能性が高くなり、売却しづらくなります。
条件によっては接道義務を満たしていなくても手続きを経て再建築可能になる場合もありますが、１棟目で築古戸建ての検討をしている方には無接道家屋は少し難易度が高いかなと思います。
判断方法 ・敷地が道路に２ｍ接しているか？ ・旗竿敷地になっていないか？
５ どちらを選ぶ？築古戸建ての２つの賃貸戦略
築古戸建てに潜むリスクについてお話してきました。
リスクは費用との兼ね合いで選んでもよいと判断したものについては、リスクを加味した上で積極的に安く購入していきたいですね。
購入したあとの賃貸戦略を視野に入れて検討すれば、リスクを考えた上で購入しても良いと思える物件が絞られてきます。
ここでは、築古戸建てを賃貸する上での２つの戦略をご紹介します。
築古戸建ての賃貸戦略２パターン 戦略① 貸し出す前に自分でリフォームする 戦略② リフォームせずに貸しに出す
戦略① 貸し出す前に自分でリフォームする
築古戸建てを購入して、自分たちがリフォームするパターンです。
リフォーム費用がかかってしまいますが、リフォームし、建物の価値が上がれば、家賃を少し高く設定しても借り手がつきます。
これは購入価格との兼ね合いもありますし、何よりどれだけリフォームするかによります。
よく和室は洋室にリフォームすべきというアドバイスをする方もいますが、和室にするとふすまなどもドアにしたり、押入れをクローゼットにしたり、そこまで統一感を出さないと違和感が残る部屋になり、逆に借り手がつかなくなる要因にもなります。
和室は残したまま、洋式トイレをウォシュレットトイレにするなどの設備グレードアップの方が喜ばれます。
このようにせっかく費用をかけるので、内容を精査して需要がある住宅にリフォームしましょう。
戦略② リフォームせずに貸しに出す
築古戸建てを購入し最低限の清掃などを加えてそのまま賃貸にだす方法です。
この方法ではこちらでリフォームをしないかわりに借主が自由にリフォームしてよいという条件にしておきます。
リフォームをしない代わりに家賃は高くせず自由にリフォームできるようにしてもらえれば、退居した時にもリフォームされた住宅になっているので次の入居付けがしやすかったり、売却もしやすくなります。
６ 【必勝法】出口戦略想定後に路線価で購入！
ここまで、築古戸建てのメリット・デメリットなどをご紹介してきました。
意外とリスクがたくさんあるなと思った方は多いと思います。
実際に、物件を内見しに行くと、ネット上の写真で見る以上に傷んでいる場合も多いので注意が必要ではあります。
またリフォームにこだわりすぎると結局高くついてしまうことがあるので気をつけましょう。
その上で、負けない不動産投資の方法をお教えします。
それは
築古戸建ては路線価で購入すること
これに尽きます。
路線価は実勢価格（一般に売買される価格）の８割程度となっています。
築古戸建ての建物部分は正直価値がありません。
土地代だけで負けないのであれば、更地にして売却することで利益が出なくてもプラスマイナス0で売却できれば良いのです。
それが出口としての戦略のひとつでもあります。
もちろん建物の除却費用がかかりますが、自治体によっては老朽家屋の除却費用に対する助成金がある場合もあるので、確認すると良いでしょう。
土地を売却するためにも土地だけで価値がでるような立地を選んでおくのがおすすめです。
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７ まとめ
築古戸建ては、問題点があるからこそ格安で購入できる可能性があるというメリットがあります。
問題点は、７つ挙げていますが、これらをうまく価格交渉に使えれば、さらに値引きをしてもらえるかもしれません。
健康被害が出るようなものや、多くの人が嫌がりそうなリスクを抱える物件は選ぶのはやめましょう。
住んでよかったと思ってもらえるような物件でなければ、大家さんとしてもあまり好ましいことではありません。
築古戸建て投資において
究極の必勝法は、
路線価で購入すること。
もちろん入居付けをして、インカムゲインを得ることが出来ることが望ましいですが、最悪な場合を想定して売却しても利益が出る、もしくは損しない土地を選びましょう。
築古戸建てに潜むリスクを理解した上で、リフォームをするもそのまま貸すも良し。
リフォームなどの予算を決めて、戦略的に投資していきましょう。
今回は以上です。