【実体験】購入したらリフォームをしよう！業者に見積もりをとった結果は！？

 

不動産投資を始めたいと考えている人の中には

 

 

など、様々な疑問が沸いて、なかなか前に進めないことって多いと思います。

 

実際に私も、不動産投資に興味をもったものの、どのタイミングでどんな種類の不動産を購入するべきなのか分からず、これで良いのかなと不安になりながら進めてきました。

 

そこで、ベテランの方が書くような書籍やマニュアルとはまた違った、投資初心者だからこそ苦労した契約に至るまでの記録をリアルに書いていきます。

 

今回は、物件を内見してから実際に購入の意思をかためて、買付を入れ、売主さんから承諾を得るまでの流れなどについて振り返りも含めて書いていきます。

 

✓　本記事の内容

 

 

本記事は、５分程度で読むことができます。

 

築古戸建てを購入するまでにやったことやかかった時間や費用などをリアルに書いていきます。

 

不動産投資に興味をもっている方は、初心者が不動産投資に興味を持ってから購入するまでを物語のように読んでいただき、少しでも不動産投資の一歩を踏み出すきっかけになっていただければと思います。

 

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１　築古戸建てはリフォームが必須

 

 

築古戸建ては少なからずリフォームが必要になります。

 

そのためには、現状を把握して、自分でもリフォーム検討箇所をおさえておきましょう。

 

すべてを業者さんに任せるのは危険です。

 

リフォーム業者さんは、家の危険なところや汚いところを改善してきれいにしたいと考えますよね。

 

そうなると、どんどん高額になってしまいます。

 

築古戸建てはリフォームが必須ですが

リフォームすべきところを厳選する！

それが重要になってきます。

 

２　リフォームを業者に依頼するまでの流れ

 

リフォームすべきところを厳選して、業者さんに依頼するまでの流れを

見てみましょう。

 

 

色々な方法があると思いますが、私はこのような方法で進めました。

 

お付き合いのある業者さんがいる場合には直接見積もりを依頼することも

あるのかもしれませんが、私は、リフォーム業者さんの知り合いがいなかったので

業者さんを探すところからのスタートでした。

 

３　リフォーム依頼の手順

 

 

手順①　自分で現状をチェック

 

まずは自分で、物件の隅から隅まで見ていきましょう。

 

リフォームを業者にすべて依頼するにしても、物件の現状把握は必ずするべきです。

 

 

これらは結局は自分で決めなければなりません。

 

業者からの提案はあると思いますが、自分でも建物の現状を把握していなければ

提案に対して、どのようにすれば安くなるかなどの交渉もできなくなってしまいます。

 

素人目線で良いので、

「自分が気になる部分」

をすべて洗い出しましょう。

 

 

手順➁　チェック項目をリスト化

 

手順①で洗い出した気になる部分を部屋ごとにリスト化しましょう。

 

後々、業者から見積もりをもらうことになりますが、業者の見積もりは

部屋ごとに算出されます。

 

それを踏まえた上で、私達も部屋ごとに気になる項目をリスト化しましょう。

 

例として、私の４LDKの戸建て物件を挙げます。

 

場所	内容
玄関	軒下をはがして新しい板を打付け補修。その後、塗装。
	玄関のひび割れをパテで埋めて補修する。
	軒の枠が歪んでいる。
	屋外用の蛍光灯を塗るか取り外して新しいものにする。
	郵便受塗装するなど見栄え良くする。
	門柱の蓋を新しいものをかぶせる。
庭	木の剪定をする。
	縁側の角材１本不足しているので打付ける。その後、塗装。
	木の柱を上から補修して塗装。
リビング	クーラー設置
１F和室	障子を張り替える。(２枚分)
	扉を外して捨てる。(和室とリビングの間)
	扉の襖補修。(和室と廊下の間)
	襖を張り替える。(押入２枚分)
	柱を削って落書きを消す。
	網戸張り替える
	畳の表替え(6畳分)
キッチン	壁と天井を塗装する。
	配線がむき出しになっている。
	床にフロアタイルを貼る。
	棚にリメイクシートを貼る。
	棚が１つないので塞ぐか新しいものを作成する。
	取っ手がべたついたりさびついているのできれいにする。
	目地の部分のコーキング
	液晶がつかないので見えないようにする。
洗面所	洗面台の扉をつける。その後、塗装。
	鏡台を外して、鏡を設置する。
	水漏れしているのでパッキン交換する。
	アコーディオン取り付ける。
トイレ	水漏れしているので確認する。
浴室	シャワーヘッドを交換する。
	追炊きが使用できるかどうか確認する。
廊下	神棚を撤去する。
	階段に滑り止めをつける。
	スイッチで階段の電気がつかない。
	雨漏り部分を補修する。
2F洋室	立入禁止扉にシートを貼り付けるか。
	クッションフロアを敷く。
2F和室	襖を張り替える。(４枚分)
	襖の建付け調整
	畳の表替え(6畳分)
	砂壁のクロス貼り
2F和室	襖を張り替える。(押入２枚分)
	襖の建付け調整
	襖の枠がないので購入して取り付ける
	畳の表替え(6畳分)
	エアコンの穴をふさぐ。
	砂壁のクロス貼り
ベランダ	角材をいれて補強する。
	ベランダの色を塗る。
	柱の蓋を新しいものをかぶせる。

 

このように気になる部分をひたすらあげていきます。

 

業者がプロの目で見るとさらにこの項目が増えますが

自分で見た結果は必ず残して、業者に見積もりをとる際の

検討材料にしましょう。

 

 

手順➂　業者に相見積もりを依頼

 

複数の業者に見積もりを依頼しましょう。

 

複数の業者に見積もりをとることを

「相見積もり」

といいます。

 

相見積もりをする理由は

複数の業者の見積もりを比較することで価格の相場観がつかめるようになる

からです。

 

これは、非常に重要なことなので

必ず相見積もりをとりましょう。

 

複数の業者に見積もりをとるので費用が気になるかもしれませんが

安心してください。

 

見積もりをとるだけなら、費用は０円です！

 

そして現地立会いでは必ず自分がリスト化した気になる点を

物件をまわりながら伝えましょう。

 

 

手順④　DIYと依頼する作業を仕分け

 

プロが指摘したリフォーム追加箇所も含めて

DIYする作業と、業者に依頼する作業を自分なりに仕分けしましょう。

 

業者には最大限で見積もりを依頼していますが、実際には、すべてを業者に

お願いする人はあまりいないと思います。

 

簡単そうな部分は自分がDIYでできる作業であるかを調べてみましょう。

 

私は、自分で作成したエクセルにDIYする箇所は書き込んでいきました。

 

例えば、「照明器具取り付け」は金額次第ではありますが

自分でできそうといった感覚でした。

 

ホームセンターなどで照明器具を購入して、それを取り付ける。

 

電気工事が必要な照明であれば自分で作業するのは無理ですが

照明をガチャッとつけるだけなら自分でもできます。

 

このようなアバウトなイメージで構わないので

見積もりがでてくる前に、DIYできそうな部分は

思い描いておくと良いでしょう。

 

 

手順➄　依頼する作業を再見積もり

 

手順④で仕分けした作業内容を

業者さんの相見積もりを見ながら

単価をざっと見て依頼する作業を

ピックアップし再見積もりしましょう！

 

手順④で自分なりにDIYと依頼する作業を仕分けしたかと思います。

 

出てきた相見積もりをざっとみて、自分がDIYしようとしている作業の

単価を見てみましょう。

 

例えば、自分で網戸を張り替えてみようと思ったときに

DIYのときの材料費が1,000円だとします。

 

業者さんの見積もりが

 

このような判断をしていくことになります。

 

材料費が安くても、全部自分でやろうとせずに

手間や仕上がりのきれいさなどのことを考えて

総合的に判断するようにしましょう。

 

業者に依頼する項目を決めたら、相見積もりを依頼した業者に

再見積もりをお願いします。

 

 

手順⑥　正式に業者を依頼し決定

 

最終的にあがってきた見積もりを比較して

業者さんを決定しましょう！

 

複数見積もりをとってあがってきたら、業者さんを決定しましょう。

 

最終見積もりで契約する前に、業者さんにもう一度現地を見に行って、

基本的には追加費用が発生しないよう事前によく見てもらうのがおすすめです。

 

 

３　業者さんの選定は総合的に判断しよう！

 

 

３－１　相見積もりを依頼する業者の選び方

 

相見積もりは、複数の業者に見積もりをとることでしたね。

 

ではその相見積もりする業者さんはどのように選んだらよいでしょうか。

 

おすすめの方法は

 

Google　Mapで物件の近くのリフォーム業者を探す

 

ことです。

 

ここでポイントなのが

 

 

これらを意識して相見積もりをとると良いでしょう。

 

特に⑤は事前にネットで確認しておくべきです。

 

もし、水回りのリフォームをメインにしたいと考えているときに

相見積もりをとろうとしている業者さんが外壁工事しかやっていないような

業者さんであれば、相見積もりをお願いしても意味がないですよね。

 

このように、自分が考えているリフォームができるような業者さんなのかは

見積もりを取る前に調べておかないとお願いしても無駄に終わる可能性が高くなってしまいます。

 

３－２　最終的に見積もりを決定する業者の特徴

 

相見積もりをとった業者さんを最終的に１社に絞ることになりますが、

どのような基準で選べばよいでしょうか。

 

色々と挙げだすとキリがなくなってしまいますが

ひとつ挙げるとすると

 

「行動力がありレスポンスが早い業者」

 

なんだかんだいっても結論はこれになります。

 

あとはもうフィーリングです。

 

これにはきちんと理由があります。

 

「レスポンスが早い」ということは

自分のやりたいリフォームを実現しようと業者さんが責任をもって動いてくれること

がわかるからです。

 

投資用の物件を購入して、もちろんリフォームはできるだけ安く行いたいですよね。

 

しかし、安かろう悪かろうのように安くても仕上がりが悪く入居者がつかなかったり

入居後に度重なるクレームがくるようでは、結局高くついてしまいます。

 

あまりコミュニケーションをとらずに見積もりだけをさらっと送ってきたり

連絡がなかなかつかないような業者は、こちらの意図が伝わらない可能性があり

後々トラブルになる可能性があります。

 

リフォームに限らず、ビジネス上でレスポンスが早いことで

信頼にもつながるので、必ず最終選択をするときには

レスポンスの速さを意識しましょう。

 

 

４　（結果）初心者が戸建て投資１棟目でリフォーム依頼までに要した時間と費用

 

リフォームしようと決意してからリフォームを依頼するまで

初心者は思ったよりも時間がかかりました。

 

契約日に見積もりの現地立会いをお願いしていたのでスムーズに初めの見積もりはでてきましたが、内容を精査するのにやはり時間がかかりました。

 

実際に要した時間と費用は

 

見積もりはやはり時間がかかります。

 

私の場合は、リフォームを自分でやってみたい気持ちがあったので

業者さんへの依頼内容が決まってこなかったのが、原因かと思います。。汗

 

教訓としては

 

初めからリフォームの予算を決めておくべき！！

 

予算を決めてある程度スピード感を持ってやらないと

入居付けまで時間がかかってしまいます。

 

５　まとめ

 

・築古戸建てはリフォームが必須！しかし、やりだすとキリがないのでリフォーム内容は自分で厳選しましょう。

・リフォームを依頼するまでの流れは次のとおり。

 

 

・リフォーム業者は相見積もりをしましょう。探し方はGoogle　Mapで探すと便利。

自分がリフォームしたい内容をカバーしてくれる業者を選びましょう。（水回りリフォームをやりたい場合はその工事ができる業者など）

 

・依頼する業者を１社決定する時は、金額も大事だけれど、１番のポイントは

「行動力がありレスポンスが早い業者」

レスポンスが早い業者さんは信頼できます。

 

・最終的に初心者が実際にリフォーム依頼までに要した時間と費用は

時間：２週間

費用：０円

時間が長くかかりすぎたのが、私のDIY欲が出てきてしまい、業者さんに依頼する内容が早い段階で固まらなかったことにあります。。

 

・リフォーム予算は最初に決めておくべき。

 

以上が今回の記事になります。

 

みなさんが投資をすすめていく上でお役に立てれば嬉しいです。

 

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