✓ 本記事の内容
・地区計画の概要 ・地区計画を確認すべき場面と確認方法 ・地区計画の種類とそれぞれの解説 ・地区計画区域内で注意すべき点
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本記事では、地区計画とは何か？の概要についてお話します。
あまり馴染みのない「地区計画」ですが、不動産を売買したり、土地を購入して新築する場合に、地区計画の存在は避けては通れません。
地区計画がかかっているかどうかでまちの将来や、その土地の使い道、建物を建てる際の制限などに影響があります。
そんな土地活用に大事な項目である「地区計画」ですが、重要事項説明や書面などで説明されても、突然専門用語が出てきたら聞き流してしまうかもしれませんよね。
地区計画は、みなさんが所有、もしくは購入を検討している不動産や土地の利用や価値に影響してくるので、少なくても概要をおさえておく必要があるのです。
この記事を読めば、不動産や土地の売買のときに「地区計画」といった専門用語が出てきても、理解することができますし、今後の土地や不動産活用のプランがたてやすくなることは間違いないですよ。
5分程度で読めるので、不動産売買や住宅を新築したいと考えている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
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目次
１ 地区計画とは？
地区計画とは
それぞれの地区の特性に応じて、良好な都市環境の形成を図るために必要なことがらを市町村が定める、「地区計画レベルの都市計画」です。
地区計画は、地区の目標、将来像を示す「地区計画の方針」と、生活道路の配置、建築物の建て方のルールなどを具体的に定める「地区整備計画」とからなり、住民などの意見を反映して、街並みなどその地区独自のまちづくりのルールを、きめ細かく定めるものです。
２ 地区計画の種類は？
３ 地区計画で定められるまちづくりのルール
地区計画では次のようなルールを定めることができます。
| 地区施設 | （生活道路、公園、広場、遊歩道など）の配置 |
| 建物の建て方や街並みのルール | （用途、容積率、建ぺい率、高さ、敷地規模、セットバック、デザイン、生垣化、など） |
| その他 | 保全すべき樹林地 |
具体的に地区計画で定めることができる事項は下の表の項目となります。
それぞれの地区計画の目的に合うようなルールを定めます。
４ 地区計画の確認について
地区計画が地区の特性に合わせて定めるルールであることは分かったかと思います。
では、この地区計画を確認するべき場面はいつなのでしょうか。
その場面と、地区計画を確認する方法を解説します。
４－１ 確認すべき場面【不動産売買時・新築時】
地区計画を確認すべき場面は、主に２パターンあります。
それは、
- 不動産売買時
- 新築時
です。
①不動産売買時
- 不動産投資をしている方
- 中古物件の売買を考えている方
当該物件にどれぐらいの価値があるのか？
不動産を売る人も買う人も考えることですよね。
実際にどのような価値があるのかはあらゆる視点がありますので、詳細はこちらの記事を読んでいただければと思います。
この不動産の価値は複合的に決まるので一概には言えないのですが、当該物件がある場所が地区計画区域内であった場合、万が一物件を解体して新しく建物を建てたい場合には地区計画に適合する建物にしなければなりません。
解体せずに、建築確認が必要な増築などを行う場合には、地区計画に適合するような建物にしなければなりません。
基本的には、地区計画は制限を厳しくしているので、基準法で定められている以上の耐火性を求められる可能性もありますし、そうなれば、費用もかかります。
新築時
- 土地を購入して新築をしようと考えている方
更地に建物を建てる場合、建築基準法を遵守した設計をします。
万が一、当該敷地が地区計画区域内であれば、建築基準法以上に厳しい制限がかかり、思ったような建物を建てることができない可能性があるのです。
例えば、敷地を目一杯使って大きな家が建てられると思っていたのが、実際は地区計画で、壁面を道路から１ｍ後退させられるなど、規制がかかってしまう可能性があります。
４－２ 確認方法
地区計画は、市区町村が定めています。
当該敷地や建物がある市区町村のHPで調べることができます。
地図情報システムで調べる
→ 地図情報システムは自治体によってあるところとないところがあります。
ある場合には、所在地の住所を入力すれば、地区計画がある場合には地区計画名称が出てきますので、それを調べると内容がでてきます。
自治体のHPで「地区計画」を調べる
→ 自治体のHPに地区計画一覧が掲載されています。
googleなどのブラウザの検索窓で
「〇〇市 地区計画」
と入力すると検索がヒットするので内容が確認できます。
自治体の窓口で調べる
→ 自治体の窓口に行って当該地の所在地を調べてもらえば、地区計画のパンフレットなどをもらうことができます。
内容についてもある程度細かく教えてもらえるので、窓口で直接聞くのが分かりやすいです。
所管は自治体によって異なりますが、用途などを教えてもらえる部署で聞けばよいでしょう。
５ いろいろな地区計画
一覧であげたように地区計画はいくつか種類があります。
ひとつずつ解説しますが、こんなものがあるんだ程度で大丈夫です。
５－１ 一般型地区計画
| 区域 | 用途地域が定められている土地等 |
| 目的 | 1.良好な市街地環境の形成・保持を目指す
2.区市町村マスタープラン等に即した望ましい市街地像の実現を図る |
５－２ 再開発等促進区を定める地区計画
| 区域 | 工場跡地等まとまった低・未利用地、密集市街地、老朽化した住宅団地等の区域 |
| 目的 | 都市基盤整備と建築物等との一体的整備を行うことにより、都市環境の整備･改善、良好な市街地の形成に寄与し、土地の高度利用と都市機能の増進を図る。 |
| 特定行政庁の認定、許可（建基法68条の３）
|
1. 認定：建基法52条（容積率）、53条1･2･3･6項（建ぺい率)、55条1･2項（絶対高さ）の適用除外（建基法68条の3 1～3項）
2. 許可：建築審査会の同意、特定行政庁の許可による建基法48条1項から12項（用途許可）、56条（道路等斜線制限の適用除外）の適用除外 |
５－３ 特例的な地区計画（６種類）
【誘導容積型】（法12条の６）
| 区域 | 公共施設が未整備のため、土地の有効利用が図られていない区域 |
| 目的 | 公共施設を伴った土地の有効利用を誘導する |
| 計画 | 目標容積率･暫定容積率を定める
★公共施設整備の進捗状況に応じて目標容積率を適用する。 |
| 特定行政庁の認定（建基法68条の４） | ★目標容積率を適用する時期や条件を認定基準として定めている特定行政庁が多い。 |
【容積適正配分型】（法12条の７）
| 区域 | 適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域 |
| 目的 | 地区特性に応じた容積率規制の詳細化を図り、良好な市街地環境の形成を図る |
| 計画 | 地区整備計画の区域を区分し、各々の容積率の最高限度等を定める。建基法52条１項１号から４号の数値とみなす（建基法68条の５） |
【高度利用型】（法12条の８）
| 区域 | 適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域 |
| 目的 | 敷地の統合を促進し、有効な空地を確保し、機能更新に必要な用途の導入を行い、土地の高度利用を図る。 |
| 計画 | 公共･交通施設が十分整備されている区域に、容積率の最高限度等を定める。
建基法52条１項各号の数値とみなす（建基法68条の５の３） |
【用途別容積型】（法12条の９）
| 区域 | 地区の特性に応じ、住宅とそれ以外の用途とを適正配分し、住宅供給の促進を図る区域 |
| 目的 | 住宅部分の容積を緩和し、立地誘導を図る
住宅用途部分を指定容積率の１．５倍まで緩和（建基法68条の５の４） 建基法52条１項２号・３号の数値とみなす（建基法68条の５の４） |
【街並み誘導型】（法12条の10）
| 区域 | 地区の特性に応じた高さ･配列･形態、工作物の設置の制限などの規制を定めて、建築物の形態の緩和を行い、統一的な街並みを誘導する区域 |
| 目的 | 壁面の位置を制限し、適切な幅員の道路などを確保することにより、良好な市街地環境の形成を図る |
| 計画 | 壁面の位置の制限、高さの最高限度、敷地面積の最低限度、容積率の最高限度、工作物の設置の制限を定める。 |
| 特定行政庁の認定（建基法68条の５の５） | 1. 建基法52条２項の規定は適用除外（前面道路×4/10、×6/10の規定）
2. 建基法56条の規定は適用除外（道路斜線・隣地斜線等の規定） |
【立体道路制度】（法12条の11）
| 区域 | 都市計画道路の整備と道路上の建築物等の整備を一体的に行う区域 |
| 目的 | 道路整備の進捗と一体となる建築物等を含む市街地環境を良好に維持する。 |
| 計画 | 地区計画では、道路区域のうち建築物等の敷地として併せて利用すべき区域（重複利用区域）と建築物等の建築又は建設の限界（道路の整備上必要な空間）を定める。 |
| 特定行政庁の認定（建基法44条１項３号道路内の建築制限の特例） | ★活用の際、道路、都市計画、建築の各担当部署との調整を綿密に行う必要がある。 |
６ 地区計画の条例化でさらに厳格化！？
地区計画が都市計画決定されたあと、市区町村は、建築基準法に基づく条例に地区計画の内容の一部を定めることができます。
地区計画の条例化といいます。
条例化すると、建築確認の対象として制限することができます。
建築条例に定められる項目は次のように決まっています。
７ 地区計画区域内の方は注意！届出が必要な場合も。。
当該物件が地区計画区域内であった場合には注意が必要です。
それは
地区計画区域内で、建築行為がある場合
工事着手の３０日前までに
「地区計画の届出」
が必要になります。
これは、建築行為がある所在地の市区町村に届出が必要です。
地区計画の届出を行うと審査があります。
地区計画を守って計画されていると判断されていれば、
地区計画の適合通知
をもらうことができます。
さらにその市区町村で、この地区計画が条例化している場合
地区計画の適合通知がないと建築確認がおりない場合がほとんどです。
注意
建築を急いでいる方は 届出は着工の３０日前までと決まっているのでスケジュールに注意してください。 またどのような建築行為で届出が必要になるか？についても事前に市区町村に確認しておきましょう。
８ まとめ
・地区計画は、それぞれの地区の特性に応じて、良好な都市環境の形成を図るために、市区町村が定める、「まちづくりのルール」です。
・地区計画を確認すべき場面は
■不動産売買時
■新築時
・地区計画の確認は、自治体HPの「地図情報システム」で当該地の地区計画があるかを調べるのが一番楽！
➡地区計画がかかっている場合には、まちの将来像が決まっていて、建築行為がある場合にはそのまちの将来像にあうような地区計画のルールが決まっているため、自分の思い描く土地利用や物件活用ができない可能性があるので必ず調べるべし！！
・地区計画の種類は色々あるが、当該地にかかっている地区計画の内容はそれぞれ異なるため、当該地の地区計画の計画書で中身を確認しよう。
・地区計画が条例化されると地区計画に適合していないと、建築確認がおりない。
・地区計画区域内で、建築行為をする場合には、着工の３０日前までに地区計画の届出が必要。建築スケジュールには注意が必要。
・土地も中古物件も建築行為（新築・増築など）がある場合には、地区計画の届出が必要だが、どのような行為で届出が必要になるかは、事前に市区町村に確認しておこう。
今回は以上です。
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