賃貸経営で大事な入居付け｜一般媒介と専任媒介どちらにすべき？

 

 

不動産を購入したはいいけど

 

 

など、様々な疑問が沸いてきますよね。

 

どうしたら良いかを不動産屋に直接聞くのは、なんだか怖いし、でも入居者を見つけないと収益が生まれないし、と焦ってくる人も多いと思います。

 

実際に私も、やっとの思いで築古戸建てを興味し、不動産投資への第一歩を踏み出せたと思いましたが、いざ入居者を探すにはどうしたら良いのだろうと急に心細くなりました。

 

そこで今回は、コネもない不動産投資初心者の私が、実際に、自分なりに調べて出した入居付けの結論と自分が実践してどのような流れで入居者さんを見つけていくのかをリアルに書いていきます。

 

✓　本記事の内容

 

 

本記事では、５分程度で読むことができます。

 

不動産投資で重要な入居者をつけるまでの流れや実際にかかった費用、要した期間などをリアルに書いていきます。

 

築古戸建てを購入したはいいけど、今後どのように入居付けをしたら良いか分からない方もぜひ物語のように読んでいただければと思います。

 

少しでも不動産経営の役に立てば幸いです。

 

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１　入居付けとは？

１－１　入居付けってなに？

 

 

入居者が入らないと、投資用の不動産は所有しているだけでは何の収益も生んでくれないですよね。

 

不動産投資は、不動産を安く購入することも大事ですが、

そこを乗り越えたら、次に大事なのは、

 

入居者を決めること

 

です。

 

ここまでできてやっと不動産賃貸経営がスタートラインに立ったと言える状態です。

 

１－２　入居付けって誰がやるの？

 

 

自分で入居者さんを決めるのはとても大変です。

 

都心の駅近くの物件で、現地に看板を貼って～

といった具合に自分の携帯に電話がくるようにできれば別ですが

普通はそのような方法はとりません。

 

自分が賃貸の物件に住みたいなと思ったとき

 

 

このような方法で物件を探しますよね。

 

入居者を決めるためには、不動産業者に依頼しましょう。

 

２　媒介契約ってなに？

 

 

入居付けの媒介契約の方法は大きく２種類あります。

 

 

これらの媒介の形態を解説していきます。

 

と、その前に、入居付けはいつの段階で必要になるのか

不動産投資の中での位置づけをおさらいしておきましょう。

 

３　入居付けはいつのタイミングで行うの？

 

突然、ここで入居付けのタイミングについての話題になりましたが、

それには理由があります。

 

それは、不動産投資の流れを意識することで

入居付けのタイミングと、入居付けを依頼する不動産業者の

選択肢が広がるからです。

 

イマイチ、ピンとこなくてもそのまま読んでみてください。

 

３－１　まずは不動産投資の大枠の流れを把握しよう！

 

不動産投資の大枠の流れはこのようになっています。

 

 

「入居付け」では、不動産屋と媒介契約をし、入居者募集をしてもらいます。

 

はれて、入居者が決定し、入居者と賃貸借契約を結んだら

 

「管理」では、不動産を管理し、不動産賃貸業を経営することになります。

 

３－２　入居付けの始動はいつがベスト？

 

 

もちろん、まだ物件が自分のものになっていないので、入居付けを完全に依頼するのは少し早すぎるかもしれません。

 

しかし、依頼に向けて始動するのはなるべく早い方が良いです。

 

それには理由があります。

 

入居付けの始動を早くすべき理由

 

 

１つずつ見ていきましょう。

 

①　良い不動産業者を探すのに調査が必要

 

客付けにおいて信頼できる業者を探すのはとても重要です。

 

同じ物件でも業者によって入居者が決まるスピードがまったく変わってくるからです。

 

これは実際に不動産業界で働く友人に聞いたのですが、

 

売買の担当と賃貸の担当は違う

 

ということを頭に入れておきましょう。

 

私自身、売買の時にお世話になった担当者にそのまま賃貸募集を

お願いしようかなと考えて話していると

 

「自分は賃貸の知識は浅いんですよね」

 

と正直にお話してくれて、驚いた記憶があります。

 

賃貸の担当の方を紹介してもらうのも良いですよね。

 

➁　リフォームが必要な築古戸建ては入居付けの業者へヒアリングが有効

 

私のように築古戸建てを購入するとリフォームが必要となります。

 

どこをどれぐらいリフォームするかによって全く値段が異なります。

 

せっかく時間とお金をかけてリフォームしても、入居者が決まらなければリフォームも無駄になってしまいますよね。

 

そこで私達にできるのは

 

入居付けの業者に賃貸需要のある仕様をヒアリングすること

 

です。

 

これが結構有効なんですよね。

 

客付けのプロである不動産業者の賃貸部門にアドバイスをもらえると

それを元にリフォームの内容を決めることができます。

 

こういった動きは、実際に媒介契約を結ばなくても

ヒアリングできるので、引渡し前に動き出しましょう。

 

４　一般契約と媒介契約について

 

 

	一般媒介	専任媒介
特 徴	複数の業者に依頼することができる。	１業者に限り依頼することができる。
メ リ ッ ト	複数の業者に任せることができるので、入居者が決まるのが比較的早い。	１業者に委託するため、その業者とのやりとりのみすれば良いので対応がラク。
デ メ リ ッ ト	・鍵の管理が面倒 ・何かある都度、色々な業者から連絡がくるため混乱する。	主導権を握られてしまうため、どのような動きをしているのか見えにくい。競争が生まれないためまったりされてしまうこともある。

 

図で比較しました。

 

ここで、前提になるのが二つ

 

 

これらのことを考えると、一般媒介と専任媒介にも一長一短あるので

どちらが良いか難しいですよね。

 

５　結論！初心者におすすめは一般媒介

 

５－１　一般媒介をおすすめする理由

 

先程、一般媒介と専任媒介の比較をしましたが、

 

私のようにコネも何もない状態の方は

一般媒介で十分

だと思います。

 

なぜなら内情は誰にもわからないからです。

 

不動産投資家にとって、キャッシュフローを生まなければ

せっかく購入した不動産も意味のないものになってしまいます。

 

いかに早く入居者に入ってもらえるか

 

これが大事です。

 

そのためには、複数の業者に営業をかけてもらえるのが一番ですよね。

 

もちろん

信頼できる客付け業者さんに出会うことができれば

専任媒介が楽だと思いますがなかなか初心者には

ハードルが高いです。

 

５－２　一般媒介のデメリットへの対処法

 

一般媒介のデメリットは

 

 

でしたね。

業者から連絡がくるのは、大家さんとしては仕方ないです。

混乱しないように

携帯に業者の登録をしておきましょう。

 

鍵の問題ですが、

いちいち内見が入るたびに現地に鍵を持っていくのは大変ですよね。

 

私が購入した戸建ても遠方だったため、鍵を渡しにいくのは

不可能でした。

 

私が実際にやった方法としては

 

暗証番号付きのキーボックスを用意する

 

ことです。

 

これを現地につけておき、業者さんに

キーボックスの番号を教えておきましょう。

 

私は、客付けと同時に

リフォームも進めていたので

リフォーム業者さんにも

番号を教えて勝手に入ってもらっていました。

 

６　（番外）こんなケースは専任媒介でも良いかも！

これまでも話したように

入居者をスピーディに決定した方が良いので

基本的には

一般媒介

で十分です。

 

しかし、こんなケースのときは専任媒介が良い時もあります。

それは

 

入居付けと管理を同じ業者に任せようと考えているケース

 

です。

 

管理を委託するときに入居付けと同じ業者に依頼することをお話しておくと

責任を持って入居付けもやってくれます。

 

そして、管理をお任せすると管理費を賃料の３～５％支払うことになるので

早く入居者を決めて管理費を得られる方が業者さんとしても

利益につながりますし、今後、付き合いも続きますので

信頼できる業者さんがいればこのケースもおすすめです。

 

それでは、今回は以上です。

 

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