【実体験】不動産投資で利便性の悪い地域に駐車場なしの物件はアリか！？

こんにちは！

私はごく普通のツインテールのナメック星出身の女会社員です！

どう考えても人間じゃないでしょ、てかピッコロだよね？

 

改めて、おもちと申します。

私はどこにでもいるごく普通の会社員です。本業の傍ら、様々な副業に挑戦しています。

2020年には、独学で物販を始め、Amazon販売１年目から売上１９００万円を出すことができました。

＼Amazonせどりのすゝめ／

売上1900万達成時の画像。

資格試験もダイエットも何をやっても３日坊主だった私がここまでできたのはとても嬉しかった🌸

最初はせどりに何が必要か、副業はバレないか、悩んで先に進めなかったけど、やると意外と簡単。必要なのは"気合い"だけ！

副業なら絶対せどり！笑 pic.twitter.com/li4IZRzfO8

— おもち＠ECセラー兼ポジティブ投資家🌸 (@omochisedori) December 21, 2021

2021年には、独学で不動産投資と株式投資を学び、物販で稼いだ資金を元手に、戸建て物件を購入しました。現在大家さんとしても家賃収入を得ています。

 

そして2022年からはTwitter運用に力を入れ、既に収益化に成功しています。

本業があり時間が限られている中でも、収益化をすることができました。

 

さて、不動産投資を始めたいと考えている人の中には

など、様々な疑問が沸いて、なかなか前に進めないことって多いと思います。

実際に私も、不動産投資に興味をもったものの、どのタイミングでどんな種類の不動産を購入するべきなのか分からず、これで良いのかなと不安になりながら進めてきました。

私は建築業界に10年以上在籍して建築の知識を培ってきました。

それを活かし、ベテランの方が書くような書籍やマニュアルとはまた違った、投資初心者だからこそ苦労した契約に至るまでの記録をリアルに書いていきます。

今回は、利便性の悪いエリアに駐車場なしの物件購入はありかなしかをふり返りも含めて解説していきます。

 

✓　本記事の内容

 

本記事では、５分程度で読むことができます。

 

築古戸建てを購入するまでにやったことやかかった時間や費用などをリアルに書いていきます。

 

不動産投資に興味をもっている方は、初心者が不動産投資に興味を持ってから購入するまでを物語のように読んでいただき、少しでも不動産投資の一歩を踏み出すきっかけになっていただければと思います。

 

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１　駐車場の必要性

 

１－１　駐車場需要の確認は必須

まず、結論から言うと

車社会の地域では駐車場は必ずあった方が良い

です。

 

不動産投資では、

物件に入居者が入りたいと思うか

がポイントになります。

 

入居者が賃貸物件を選ぶとき、住みたいエリアが車社会であれば、当然駐車場が必要ですよね。

 

では、どのように駐車場需要を見極めるでしょうか？

 

どうやって駐車場需要何て確認するの？

街角アンケート調査でもしなきゃいけないの！？(´;ω;｀)

そんなことやったら日が暮れてしまうわ！

 

ということで

確認する方法は３つ。

 

１つずつ見ていきましょう。

 

①　物理的に最寄りの駅から歩ける距離か？

これについては、物件概要にも最寄駅からのアクセスが記載されていると思います。

例えば、

✅最寄りの電車駅からバスでしかアクセスが難しいところ

✅最寄駅から徒歩９０分

 

これを聞いてどう思いますか？

「自分はワンダーフォーゲル部なので90分とか余裕で歩けます！」

って、一般的に考えて！！という話です！

 

これらの条件では、一般的にどう考えても車が必要ですよね。

ずっと家の周辺だけで生活するとは考えにくいですし、車が生活の一部になっている可能性が高いエリアです。

まずは、こういった物件が所在する条件から、予測してみましょう！

 

➁　賃貸業者に問い合わせる

次に、地元の賃貸業者に問い合わせるとすぐにわかります。

 

エリアを伝えて、物件を所有していて賃貸募集を開始しようと考えている旨を伝えて、賃貸需要を聞くと丁寧に教えてくれます。

「このエリアは駐車場がないと厳しいですね…」と言われると、車が必須のエリアなのだという、感覚が分かってきます。

 

物件の問い合わせのときに不動産業者にヒアリングするのが１番分かりやすいですが、遠方の業者だと地域に精通していない場合もあるので、必ず地場の業者（賃貸担当）に確認しましょう。

 

その分野のオタクに聞けば良いのか！！

そうだけど、なんか言い方にトゲあるねｗ

 

➂　周辺の住宅を確認する

現地に行ったら、

などの周辺状況を確認しましょう。

こういった周りの状況から推測をすることができます。

常に、「なぜだろう？」という疑問の目で見ると見えないものが見えることがあります。

 

私はなぜ生きているのだろうか？

常に幸せが何かを考えている。

哲学者か！←ブログに集中してください！！

 

１－２　私が購入した戸建て物件の場合

車需要がある場所には駐車場はマスト

 

とお話していましたが、

不動産投資初心者の私は

駐車場需要があるエリアですが、駐車場なし物件

を購入してしまいました！汗

 

うわーおもちやらかしたな！

すぐに人の荒さがしするのをやめましょうｗ

 

前提として私の購入した物件は

 

あれだけ言っておいてなぜ？と思うかもしれませんが

一応初心者なりの理由を持って購入を決意しました。

 

駐車場が必要と思われるのに駐車場がない物件の購入を決めたのには

３つ理由があります。

 

 

１つずつ見ていきます。

 

①　バス停が徒歩５分

私が購入した物件は最寄りの電車駅から１５分間バスに乗るのですが、

バス停から徒歩５分の場所に位置していました。

 

しかもバスも平日では１０分に１本は主要駅に繋がるバスが出ているので

電車駅から離れていても、通学や通勤ができると思いました。

 

ㇳイチだったらなかなかいいね～！

いや、10分に1本をㇳイチって言わないでしょｗ

なんか誤解がある気がするけど、まぁいいやｗ

 

また、スーパーもバスや自転車圏内、コンビニも徒歩圏内です。

そういった点から、生活する上で、アクセスはそこまで悪くないと判断したからです。

 

➁　駐車場がないというデメリットを根拠に安く指値する

不動産業者の賃貸部門に予め電話したところ、

 

このエリアは賃貸需要はあるが、駐車場がないとかなり厳しい

 

と言われたこともあり、やはり駐車場がマストであることが分かったので

駐車場がないということはこのエリアではデメリットであると捉えました。

 

おもちやっぱり判断ミスか！？

だからやめなさいってｗ

洋服に跳ねたミートソースの汚れぐらいしつこいわ！

 

そこで、物件購入の時に指値をする際の交渉材料として、物件自体は気に入っているが駐車場がないと厳しいので少し値下げが可能かどうかをにおわせていました。

 

➂　周辺の駐車場を後から探せば良いと思った

駐車場はマストでしたが、

何も駐車場が付属していなければいけないわけではない

ということに気づきました。

 

駐車場は、月極駐車場を借りれれば良いと思ったのです。

 

駐車場がなければ探せばよい！

 

オ・モ・チ・サ・ン、カ・ッ・コ・イ・イ

棒読みじゃん！

 

同じように立ち並んでいる住宅の中には駐車場がない物件が

いくつかありましたが、みなさん普通に生活しています。

 

 

など色々な方がいましたが、基本的に

駐車場が付属した家でなくても大丈夫なのだと気づかされました。

 

 

このような３つの理由から

車社会エリアの駐車場がない物件を購入することを進めていこうと決めました。

 

２　駐車場がない場合の探し方

 

駐車場が必須のエリアで、物件に駐車場がない場合には、周辺の駐車場を

把握しておく必要があります。

 

そのためにはネットなどで下調べをしなければなりません。

 

ここでは、駐車場の探し方の手順をお話しし、実際にこの手順を

やった時の感想なども併せて載せていきますので

ぜひ参考にしていただければと思います。

 

手順①　地場の賃貸業者にヒアリング

 

まず、初めに私がやったことは、地元の不動産屋さんの賃貸担当に電話でヒアリングをしました。

 

地元に精通している賃貸業者は、このあたりの物件について詳しいため、周辺の駐車場需要などにも詳しいと考えたからです。

 

 

意外と地元の業者さんでもあまり知らないんだなということを知りました。

 

地元の業者といっても管轄しているエリアは広いし、自社管理している駐車場でなければ、常に把握しているわけではないんだなとわかったので、駐車場が本当に後から探してみて見つかるかどうかは自分で調べないとわからないなと感じました。

 

手順➁　googleストリートビューで確認

 

次に、私がやったことは、googleのストリートビューや航空写真を見て、車が停めれそうなところを図上でおさえていこうと考えました。

 

 

本当にストリートビューって便利ですよね！

さすがgoogle様！

 

月極駐車場

 

で検索すると本当に大手がやっているような場所は

ヒットしたりしますが、

こういった少し地方にくると

 

「地主さんが直接貸し付けている駐車場」

 

があったりして、そのような駐車場は

ネットでは引っかからないことが多いです。

 

あくまでもgoogleの地図上で候補を見つけただけなので

 

などはわからないのですが、少なくても駐車場が近くに４か所もあると

わかっただけで、少し今後の希望がうまれてきました。

 

 

手順➂　現地の看板を見る

 

次の手順として、ここからは現地でのアプローチになります。

 

ネットや電話などで下調べをしたら次は現地に赴き

駐車場にある看板に書かれた連絡先に連絡してみましょう。

 

 

手順④　所有者不明の場合は聞き込み調査

 

最後の手順は、お宅訪問です！

結局最後は力づくｗ

 

 

この４つの手順で、物件から徒歩５分圏内の駐車場は

所有者と空き情報、料金を調査することができました。

 

３　（結果）調査結果一覧と駐車場探しまでに要した時間・費用

私が実際に駐車場を探してみた結果を一覧にしてみました。

 

	物件からの距離	所有者	所有者調査	月額料金	空き状況
駐車場A	徒歩２分	隣地の小さい商店	駐車場の隣の商店を尋ねたらビンゴ	5,000円	現在空き無し（空いたら連絡くれる）
駐車場B	徒歩３分	隣地住人	隣地住人にピンポンしたらピンゴ	5,000円	空き２
駐車場C	徒歩４分	隣地の小さい商店	道行く地元の人に所有者を尋ねたところ判明	8,000円	現在空き無し（空いたら連絡くれる）
駐車場D	徒歩３分	石材屋	隣地のお宅に所有者を尋ねたところ教えてもらえた	7,000円	空き２
駐車場E	徒歩４分	不動産屋	たまたま当物件の売買仲介をしてくれた不動産業者が所有	9,000円	現在空き無し

 

徒歩５分圏内に５つの駐車場があり、相場が月額5,000円～8,000円であることも分かりました。

 

現在空きもあるということなので、動向を探りながら客付けをしていくのが良いと思いました。

 

相場がわかることで、今後賃料設定の際の参考にもなるので駐車場調査は必ずやるべきだと思います。

 

駐車場探しに要した時間と費用は

	時間	費用
下調べ（ネットや電話）	１時間	０円
現地聞き込み	２時間	300円（たまたま所有者の１人が商店の方だったので、飲み物を購入）

 

４　まとめ

 

 

 

駐車場料金の相場を把握することで今後の家賃設定にも必ず役に立ちます。

 

地元の不動産屋が把握していない駐車場は意外と多いので、物件購入の際には自分で探しておくことがおすすめです。

 

下準備や現地調査を含めても３～４時間で駐車場探しができます。

 

駐車場がないから客付けが難しそう、この物件はやめよう。。

 

と安易に諦めず、時間と費用をあまりかけずに機会を逃さないようにしましょう。

 

今回は以上です。

 

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