不動産投資を始めたいと考えている人の中には
- どのような流れで進めていくの？
- 本当のところどれぐらい費用がかかるの？
- 不動産投資を始めようと決意してから何か月ぐらいで購入できるの？
など、様々な疑問が沸いて、なかなか前に進めないことって多いと思います。
実際に私も、不動産投資に興味をもったものの、どのタイミングでどんな種類の不動産を購入するべきなのか分からず、これで良いのかなと不安になりながら進めてきました。
そこで、ベテランの方が書くような書籍やマニュアルとはまた違った、投資初心者だからこそ苦労した契約に至るまでの記録をリアルに書いていきます。
今回は物件を探すまでにやったこと７つについて振り返りも含めて書いていきます。
✓ 本記事の内容
・不動産投資を始めようと決意してから行動した７つのこと ・７つの行動を実際にやってみたときの心情 ・振り返ったときの行動の意味の有無 ・次回から気をつけるポイント
2020年に物販で副業開始。1年目で売上1900万円を達成。 2021年は物販の売り上げを元に不動産投資用の戸建てを購入。 物販業・不動産投資を継続しながら、お金・簿記・建築の知識を活かし、SNS運用にも挑戦中。
本記事では、５分程度で読むことができます。
築古戸建てを購入するまでにやったことやかかった時間や費用などをリアルに書いていきます。
不動産投資に興味をもっている方は、初心者が不動産投資に興味を持ってから購入するまでを物語のように読んでいただき、少しでも不動産投資の一歩を踏み出すきっかけになっていただければと思います。
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１ 初心者はとにかく不安
私が実際に不安だったことは
- どんな流れで不動産投資をするのか
- 不動産は高額なイメージがあるが一体いくらするのか
- どうやって進めていくのがよいのか
- 業者に騙されるのではないか
- 副業でできるようなことなのか
本当に初めての時はすべてが不安でした。
不動産投資をしたいという気持ちはあるのに
不安が多すぎて身動きがとれなくてもどかしかったです。
私は、副業でAmazonせどりをしていました。
その経験があったので
実践していくことでしか本当の意味での理解や成長はできないと
感じていました。
不安になるのは、
知識が不足していて先行きが不透明であることが原因
とすぐに分かりました。
まずはやれることから
ひとつずつ着実にクリアしていくしかないと決意しました。
２ 私が実際にやった８つのこと
とにかく知らないことが多いのと
行動を進めて経験を積むことしか
前に進めないと思い、
８つの行動
を起こしました。
それについてお話していきます。
行動① 友人に聞く
昔職場が一緒だった友人が不動産投資を始めたと数年前に聞いたのを思い出しました。
以前、聞いたときは、私自身不動産投資はあやしいものだと思っていたので
真剣に聞いていなかったのですが、その友人にまずは連絡してみようと思いました。
不動産投資がどのようなものなのか知り合いに聞けるのが一番わかりやすいと
思ったからです。
みなさんももし、友人に不動産投資をしている人がいたら話を聞いてみましょう。
近くにそういった友人がいない場合には、SNSで交流のある人でも構いません。
お金を支払って情報を得るのも大事ですが、まずはフラットに経験談や流れを聞いて自分がどう思うかを知りましょう。
行動➁ 本を読む
知識がないことが余計に不安になっていると思い、とにかく不動産投資でおすすめされている本を読み漁りました。
１ヶ月に１０冊は読みました。
本を読むまでは、お恥ずかしながら、不動産投資でどのように利益を残すのかわかりませんでした。
家賃収入が入ってくるんだろうなとは思いましたが、基本的に家は借金をして購入し返済していくものだと思っていたので、どうやって儲けるの？と思っていました。
投資対象についても、新築、中古があり、種類は区分マンション、一戸建て、一棟アパートとたくさんあることを知りました。
読書をしてすごく勉強になりましたし、さすがに１０冊も読めば全体像がわかるようになりました。
初心者の方にはぜひ読んでいただきたいと思います。
本を読んで損することは絶対にありませんが、本によって推奨している手法が、全く違います。
どれも著者にとっては事実ですが、区分マンション投資をやるべきといっているものもあれば、戸建て投資をすべきと言っているものもあります。
本は経験を元に書かれているので、その方にとって合っていた手法でもそれが自分たちにとってどうかはわからないですよね。
投資法が合うか合わないかはやってみないとわからないけれど、不動産は高額であるため、ある程度購入前に自分で種類を絞る必要があります。
私は本を読んで
- 中古一棟アパート投資
で進めていきたいなと決めました。
この時点では、少し知識がついて方向性も決まってきたので
やる気はかなり上がりました。
行動➂ 大家の会に参加
本で知ったのが
【大家の会】
という大家さんのコミュニティがあることを知りました。
調べてみると、大家さんと交流ができるということで
人見知りする私ですが、都度参加できるということなので
意を決して、１度参加してみることにしました。
私が参加した勉強会は２部制になっていました。
１部は同年代の主催者の方が不動産投資の基礎を教えてくれました。
２部は本も出版している講師の方の講演会でした。
大家さんともコミュニケーションがとれて、ためになりました。
物件はまだ購入してなくても、本でめちゃくちゃ勉強していたので
ある程度の話は理解することができました。
緊張しましたが、不動産投資をやっている人の生の話を聞くことができて
とても刺激的でした。
自分ももっと頑張って行動に移していかないとと思いました。
行動④ 無料セミナー・面談
大家の会は仲間との交流もあり良いなと思ったのですが、会費があるので、あまり固定経費をかけたくない私にとっては、入会までには至りませんでした。
ネットで調べものをしているときに、広告が表示されました。
【有名講師が講演！無料不動産セミナー開催 今ならAmazonギフト券3000円プレゼント】
ついついクリックしてしまいました。
Amazonギフト券3000円
まんまと惹かれてしまいました。
無料の不動産セミナー。。
怪しさ満点でしたが、有名講師のセミナーということで申し込んでしまいました。
私が行ったのは、大手の不動産投資セミナーでした。
当日は、大きなビルの会議室にコロナ禍のためか６人程の参加者。
「本当に有名講師がくるのかな。。」
と不安に思いながらも、きちんと有名講師の講演がありました。
あとはお決まりの業者さんの宣伝があり
区分所有マンションを売りにしていたので
私の方向性とは異なっていたためあまり興味はわかなかったです。
Amazonギフト券をもらうためには
セミナー後に個別面談を受けることが条件だったようで
初めて不動産業者の面談を受けました。
営業の方のトークは本当に巧みだなと感心してしまいました。
私の印象としては
押し売りやしつこい勧誘はなかったです。
ただ、話がうまかったので購入するのもありかなと一瞬思ってしまいそうでしたが、
自分で計算するとやはり手残りがほとんど出ないので難しいなといった
結論になったので区分マンションは私の中ではないなと再認識しました。
無料面談は、正直行かなくて大丈夫だと思いました。
行動➄ 有料面談
無料面談をしてからしばらく、またあまり動けない日々を過ごしていました。
そこで、何か状況を変えたいと思い、不動産コンサルといわれる人に
有料面談を申し込みました。
不動産コンサルなんて絶対怪しい。。
と思いながらも自分を変えたい一心でコンサルさんに連絡をとり有料面談をお願いしました。
金額は２時間３万円！高いけど、絶対に回収する気持ちで申し込みました。
場所は六本木のカフェ。
個室でガッツリ営業を受けるのかと構えていたので
公衆的な場所で少し安心しました。
有料面談当日は
職業や年収などの属性をヒアリングされた上で
おすすめの融資先や不動産投資の流れなどを細かく教えてくれました。
コンサルさんは自分の経験談をたくさん話してくれてとても参考になりました。
私も私で、有料なので時間を１分も無駄にしたくないという気持ちがはたらき
ワードで質問事項をA4、3枚分ぐらい用意していきました。
さすがに、コンサルさんも驚きながらもやる気があると嬉しいよと言ってくれて
全部に答えてくれました。
時間は２時間。
濃い時間でした。
有料面談を受けるまでは怖い印象しかありませんでしたが、自分がかなり勉強してからいくと経験者の話はとても有意義だと感じました。
実績もある方なので、自分も早く実績を積んでいきたいなと俄然やる気が出てきました。
コンサルさんからは、今後のコンサルへの誘いは特別ありませんでしたが、力にはなりますよ、と言ってくれました。
ここからは入会すれば別料金がかかるな、と思いました。
少し高額な。
行動⑥ 融資条件の確認
読書をしたり、大家の会、有料面談を受けた結果、不動産投資では融資をいかに引っ張ってこれるかが重要だと分かりました。
しかし、困ったことにどこの場でも言われたのが、今の時代は融資が厳しいということでした。
私は、自分で確認しないとと思い、居住地の周辺の金融機関をリストアップしました。
金融機関に１件ずつ連絡し、自分の属性や年齢などを伝え、いくらぐらい融資をしてもらえるかを問い合わせました。
その結果は
- 取引がないと厳しい
- 年収は７００万円以上ないとフルローンが難しい
- 現在は頭金を２割程度入れてもらうか担保が必要
などなど、状況は確かに厳しかったです。
それを受けて、当初目標としていたのは
中古一棟アパート
でしたが、現在の融資状況を考えて、
築古戸建て
を視野にいれて進めていくことにしました。
経験値を増やすことが何よりも大切であると感じたため、現金で安く手に入れる方法についても検討することにしました。
行動➆ 不動産屋へ直接アプローチ
今までの勉強で、不動産屋がつながっている銀行などもあると
聞いたことがあったので、不動産屋へ直接行ってみることにしました。
アポイントなしで、埼玉県のターミナル駅の不動産屋を
Googleマップで調べ、訪問しました。
色々な条件を聞いて、状況が厳しいとはどの不動産屋も言っていました。
不動産屋さんは、築古はあまりおすすめしておらず、新築や築浅などの
戸建てを紹介してくれました。
大手の不動産屋に入ったので、ニッチな物件はでてきませんでしたが
連絡先を教えてくれれば、物件情報を送りますよと
親切に対応してくれました。
行動➇ 不動産ポータルサイトに登録
これは、今考えると１番最初にやるべきでした。
不動産ポータルサイトは色々とあります。
一般向けには、At home・Home’s・SUUMO
投資家向けには、楽待・健美家
などがあります。
どれも無料で会員登録することができます。
その中でも私が良く使うのは
Nifty 不動産
楽待
です。
Nifty 不動産は、取り扱っているサイトをまとめてくれています。
楽待は、土地値をすぐに算出してくれます。
これは、不動産投資が何かが分からなくても
物件に常にふれておくことが重要です。
私はAmazonせどりをやっていましたが、
成功したコツとしては
毎日のようにリサーチし相場観がわかるようになった
ということだと思います。
不動産投資もそれが重要だと感じるので、
とにかく登録だけは先にしておくことをおすすめします。
３ （結果）８つの行動をした結果実際に物件にたづりついた方法
８つの行動をした結果、
私が最終的に物件内見に至った方法は
ズバリ！
「コンサルさんからの物件紹介」
？？
結局、あれだけ慎重派で勉強をしていても
一歩を踏み出すのはなかなか大変でした。
逆に、調べたり勉強すればするほど
だまされないようにしなければとか
この物件はあまり良くなさそうと
えり好みするようになってしまい
行動が鈍くなっていた気がします。
有料面談を受けたコンサルさんが、以後コンサルを受けているわけでは無かったのですが、気遣ってくれて時々「こんな物件どう？土地値も出ているし、自分も得意のエリアだよ」という情報を送ってくれるようになりました。
背中をおされたような気がして、初めて内見に至ることができました。
ちなみにコンサルさんとのこのあとの購入に至るまでのやりとりは、色々と社会勉強になる出来事がありましたので、ぜひ、こちらの記事をご覧ください。
４ （まとめ）物件の内見までに要した時間と費用
私が、不動産投資を始めようと決めてから
物件の購入したいと思える物件の内見に至るまでに要した期間は
３ヶ月
でした。
これは比較的早い方だと思います。
| 内容 | かけた時間 | 費用 | |
| ① 友人に聞く | ランチに行き不動産投資の話を聞いた。 | 2時間 | ランチ代
1,000円 |
| ➁ 本を読む | 電子書籍と紙書籍合わせて10冊程度を購入した。 | ２ヶ月ぐらい毎日 | 書籍代（10冊）
18,000円 |
| ➂ 大家の会に参加 | 勉強会に参加した。 | ６時間 | 大家の会参加費
1,000円 |
| ④ 無料面談 | 無料セミナーと面談を受けた。 | ４時間 | Amazonギフト券
－3,000円 |
| ➄ 有料面談 | 有料コンサルを受けた。 | ２時間 | コンサル代
30,000円 カフェ代 1,300円 |
| ⑥ 融資条件の確認 | 金融機関に電話して融資条件を確認した。 | ４時間 | 電話代
0円 |
| ➆ 不動産屋へ直接アプローチ | 不動産屋へ直接行き融資や物件のことをヒアリングした。 | ４時間 | 交通費
1,000円 |
| ➇ 不動産ポータルサイトに登録 | ポータルサイトに登録し、ひたすら毎日物件を検索した。 | 毎日 | サイト登録料
0円 |
結論
初心者が色々やって不動産を内見するまでに
これがリアルな数字です。
ちなみに、感覚として、私はそのへんの人より、節約家で集中して短期的に頑張れる根性はある方ですｗ
ご参考までに。
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