【不動産投資】元利均等？元金均等？意外と知らないローン返済方法

うちくん

不動産を購入するとき、融資を受けたいけど、ローンの返済方法ってどんなふうになっているの？

ローンの返済方法は２種類あります。少し複雑ですが、不動産投資では収支のシュミレーションが大事なので理解しておきましょう。

おもち

不動産投資において、ほとんどの方がローンを組んで物件を購入するかと思います。

不動産投資のメリットのひとつでもあるレバレッジを効かせて投資を行えることはとても魅力的ではありますが、ローンを組むということはお金を借りているので、利息分も含めて元本を返済をしなければなりません。

不動産購入前に返済計画をきちんとしなければ、最悪自己破産なんてこともありえます。

そうならないためにも、今回は、ローンの返済方法について解説していきたいと思います。

１　返済方法は２種類

投資は基本的に自己資金で行うものですが、不動産投資は少し違います。少ない自己資金でも、銀行などでローンを組むことで、お金を借りて不動産を購入することができます。

ローンは、いわば借金なので、期間を決めて返済しなければなりません。当然借りた金額だけでなく、借りた金額に見合うお礼である利息も支払わなければなりません。

不動産投資は、空室が埋まれば、安定した家賃収入を得ることができますが、返済がある場合には、この返済額についてのシュミレーションもしておかないと、家賃収入が入っていても赤字になってしまうということがあり得ます。

キャッシュフローを把握するために収支のシュミレーションを行う必要がありますが、そこで返済金額を算出します。

月々の返済額＝元本返済分＋利息分

となります。

返済方法には２種類あり、元金返済分と利息分の算出方法が変わってきます。

①　元利均等返済

➁　元金均等返済

どちらの返済方法を選ぶかによって、月々の返済金額も変わりますし、トータルで支払う金額も変わります。

２　元利均等返済と元金均等返済の特徴

①　元利均等返済

元金と利息を合わせて均等に返済していく方法です。

つまり毎月返済額がずっと均等になります。住宅ローンの返済方法としては、一般的で、毎月返済額が安定しているという特徴があります。

元利均等返済は金利が変わらなければ毎月返済額も変わりません。

ローン残高が多い返済当初は利息も多いので、返済額に占める利息が多く元金は少なめです。そのため、ローン残高が減りにくいというデメリットがあります。

➁　元金均等返済

元金を均等に返済していく方法です。

元金部分はずっと同じ金額を返していくのですが、利息はローン残高が減っていくのに応じて少なくなるので、返済額としては、当初の返済額は多く、徐々に利息部分が減り返済額も減っていくという特徴があります。

元金均等返済は返済当初の毎月返済額が多いですが、ローン残高が確実に減っていくため、利息も減り、返済額自体が徐々に少なくなっていきます。当初の返済額は元利金曜返済より高くなる傾向がありますが、元金の減り方は元利均等返済より早いというメリットがあります。

３　２種類を比較してみた

	元利均等返済	元金均等返済
イメージ図
特徴	毎月の返済額が一定	毎月の返済額のうち元金部分の返済額が一定
メリット	・返済額が一定のため、返済計画がたてやすい。 ・元金均等返済に比べて、初期の返済額は少ない。	・月々の返済額が年数と共に徐々に少なくなるので負担が減ってくる。 ・同じ返済条件の場合、元利均等返済よりも、利息を含めた総返済額が少なくなる。
デメリット	・同じ返済条件の場合、元金均等返済よりも、利息を含めた総返済額が多くなる。	・返済開始時が最も返済額が多いため、当初の返済負担が大きい。

４　元金均等返済はお得

それぞれメリット・デメリットがありますが、私は元金均等返済がおすすめです。

下の例をご覧ください。

こちらの条件で借り入れたとします。

元利均等返済と元金均等返済にどのような差が出るかみてみましょう。

元利均等返済

元金均等返済

元金均等返済の方が

・利息分の支払いが少ない。

・返済総額が少ない。

元金均等返済にはデメリットや注意点もありますが、メリットを活かせれば私は利息を極力支払いたくないので、元金均等返済がおすすめです。

借入れ当初は返済が少し大変ですが、利息部分をいかに減らせるかが大事なので、返済方法の１つとして検討してみてはいかがでしょうか。