不動産投資で、減価償却は節税になると聞いたのですが、どれくらい節税になるのでしょうか？
✓ 本記事の内容
・不動産投資の減価償却の仕組み ・節税になると言われる３つの理由 ・減価償却の計算方法【３つのパターン別】 ・【要注意】売却時には減価償却が影響してくる
2020年に250万円を元手に物販で副業開始。資産を500万円に増やすことに成功。
今後は、物販業以外の稼ぐ力を身につけるため、お金・簿記・建築の知識を活かし、不動産投資へ挑戦中。
本記事では、不動産投資で節税になると言われている減価償却費について、仕組みと具体的な計算方法をお教えします。
個人で不動産投資を行う場合には、減価償却の期間と売却のタイミングなど留意すべき点がいくつかありますので、減価償却について自分で理解することができれば、上手に節税でき、キャッシュフローをさらにプラスになるように賢く不動産投資を行うことができますよ。
8分程度で読めるので、不動産投資で節税してキャッシュをプラスにしたい方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
１ そもそも減価償却とは？
減価償却とは何でしょうか？
個人でも法人でも事業のために資産を購入することがありますよね。
通常、事業のために支出するとその都度経費化することがほとんどですが、減価償却という考え方は違います。
まず、時の経過により価値が減っていくと考える資産
それを「減価償却資産」と呼んでいます。
その減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものなのです。
減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続きのことを
【減価償却】
とよびます。
（例）
減価償却資産である、新築木造アパートを取得。
取得金額 4,400万円
使用可能期間 22年（法定耐用年数）
4,400万円÷22年＝200万円
× 取得した時に4,400万円の経費を計上する
〇 22年間にわたり、毎年200万円ずつ減価償却費として計上する
厳密に言うと減価償却費の算出の仕方は少し違います。
建物の取得価格 × 償却率
といった算出方法なのですが、こちらの詳しい算出方法は、「２－２ 減価償却方法の原則は定額法」や「４ 減価償却費のパターン別３つの計算方法」で説明するので今は、使用可能年数にわたって一定金額ずつ償却していくことだけ頭に入れておいてください。
２ 不動産投資で減価償却の対象になる資産と方法は？
減価償却の概要はなんとなく掴めたかと思います。
繰り返しになりますが、
減価償却とは 減価償却資産の取得に要した金額を 一定の方法によって 利用可能年数にわたり必要経費として配分していく
ということです。
それでは、この考え方を不動産投資にあてはめてみると、どのようになるのでしょうか。
上のボックスの中で下線を引いている部分について、不動産投資に当てはめて解説していきます。
２－１ 減価償却資産に該当するもの
法人税法で、減価償却できる資産については定められています。
不動産投資において関係してくる減価償却資産は次のようなものが挙げられます。
・建物
・附属設備（暖冷房設備、照明設備、通風設備、昇降機その他建物に附属する設備をいう。）
・構築物（ドック、橋、岸壁、桟橋、軌道、貯水池、坑道、煙突その他土地に定着する土木設備又は工作物をいう。）
あれ？土地は？と思った方、多いと思います。
土地は時間の経過と共に価値が下がる特性の資産ではないですよね。
建物や、付属する設備などは減価償却できるけれど
土地は減価償却できない
必ず覚えておきましょう。
２－２ 減価償却方法の原則は定額法
減価償却資産は一定の方法で減価償却を行うとありますが、主に確定申告で使用する減価償却の方法は、２つです。
・定額法
・定率法
不動産投資において、今までは定率法についても認められていましたが、
平成２８年４月１日以降に取得した建物、建物附属設備及び構築物は定額法
での減価償却になります。
定額法とは 一定額を毎年計上していく方法で、償却費の額は基本的に毎年同じ額となります。 期の途中で減価償却資産を購入した場合、その年については月割りで計算を行います。
【定額法の計算式】
減価償却費 = 建物の取得価額 × 償却率
償却率＝１÷（法定耐用年数）
２－３ 利用可能年数は法定耐用年数のこと
減価償却費は取得金額を使用可能年数にわたって経費配分することでしたが、使用可能年数とは法定耐用年数という数字を用います。
使用可能な年数というと物や状態によって違うしわからないということで、法的に使用可能な年数を定めたのが、法定耐用年数です。
主な構造別の法定耐用年数を一覧で載せます。
参考にしてください。
| 法定耐用年数 | |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造 | 19～27年 |
| 重量鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） |
47年 |
| 電機設備・給排水設備等 | 15年 |
| 昇降機（エレベーター） | 17年 |
新築で建物を取得したときなどは、法定耐用年数で費用化するのですが、途中で取得した場合などは、期間の計算方法が異なるので注意が必要です。
後ほど例を用いて解説していきたいと思います。
３ 不動産投資で減価償却が節税になるといわれる３つの理由
不動産投資でも建物や設備については、減価償却ができるということは理解できたかと思います。
それでは、その減価償却は、税金の計算にどのような影響を与えるのでしょうか。
実際にメリットもあればデメリットもありますが、節税になるというのが嘘ではないことは確かです。
ここでは減価償却が節税になるといわれる３つの理由について紹介していきます。
ポイント
理由①
現金を使わずに経費計上できる
理由②
赤字部分は他の所得から差し引いて計算できる
理由③
建物と設備は別々に償却できる
理由① 現金を使わずに経費計上できる
これが一番の節税と言われる理由かもしれません。
減価償却費は、他の経費と同様に確定申告で所得から控除することができます。
減価償却費が他の経費と異なるのは、実際に現金を使っていないのに経費として計上できることです。
通常、不動産所得で黒字の場合には、その課税所得に対して税金がかかりますが、減価償却を計上する場合、キャッシュフローはプラスでも税金はほとんどかからないという状態をつくることも可能です。
理由② 赤字部分は他の所得から差し引いて計算できる
減価償却費や他の経費で不動産所得が赤字になると、他の所得からこの赤字分を差し引くことができます。
そしてその合計した課税所得に対して税金がかかります。
このように出てしまった赤字を他の所得から差し引いたりする仕組みを、「損益通算」といいます。
損益通算ができると減価償却している間は、他の経費との兼ね合いによっては、不動産所得に赤字が出る可能性が高いので、その場合他の事業所得や給与所得などと合わせるとトータルで節税につながります。
しかし、減価償却できる期間が終わると、その控除はできなくなり、税金が跳ね上がる可能性もあるので、事前のシュミレーションが必要になります。
理由③ 建物と設備は別々に償却できる
建物と設備は、別々に減価償却ができるということです。
建物と設備は耐用年数が異なります。
例えば、
エレベーター付きのRCマンションの場合
マンション4,700万円
エレベーター1,700万円だとします。
建物は47年
エレベーターは17年
で償却します。
ケース１：建物＋設備を一体で償却する場合
（4,700＋1,700）÷47＝136万円
ケース２：建物と設備をそれぞれで償却する場合
4,700÷47＝100万円
1,700÷17＝100万円
ケース１とケース２を比較すると
新築から１７年間（設備の法定償却年数まで）の減価償却費は
ケース１→136万円
ケース２→200万円
となり、建物と設備を別々に償却した方が、減価償却費を大きく計上することができます。
設備の償却が終わった後は、減価償却費は建物だけの100万円になってしまいますので、その期間は意識してシュミレーションしましょう。
４ 減価償却費のパターン別３つの計算方法
減価償却はやり方次第で節税になるとメリットをお伝えしましたが、実際にどのように計算するのでしょうか。
パターン別に見ていきましょう。
パターン① 新築の物件
新築の場合は構造ごとに法定耐用年数が決まっており、その年数で償却していきます。
意味としては、建物の取得価格を法定耐用年数で割るのですが、国税庁が定めている算出方法としては、
減価償却費＝建物の取得価格 × 償却率
としていますが、
この償却率とは国税庁の別表に定められたものを使うのですが、自分でシュミレーションする際に大まかに知りたい場合には、自分で求めることができます。
償却率＝1÷法定耐用年数
これで求めることができるので、
上の式の償却率にあてはめると
【減価償却費は建物の取得価格を法定耐用年数で割ったもの】
になるわけです。
（例）
構造：RC造
経過年数：新築
建物価格：２億円
償却率：0.022
（答）
減価償却費＝2億円×0.022＝440万円
１年あたり440万円の減価償却費が計上されます。
パターン② 中古で耐用年数を超えていない物件
基本的に、新築の時と同様
減価償却費＝建物の取得価格 × 償却率
となります。
しかし、中古の場合、既に年数が経過しているので、法定耐用年数でフルに償却することはできません。
そこで、使用可能年数を求める計算をします。
使用可能年数＝法定耐用年数－経過年数＋（経過年数×0.2）
償却率＝1÷（使用可能年数）
この償却率に建物の取得価格をかければ算出できます。
（例）
構造：RC造
経過年数：築23年
建物価格：2億円
（答）
まず、使用可能年数を求めます。
使用可能年数＝法定耐用年数－経過年数＋（経過年数×0.2）
あてはめていくと
使用可能年数＝法定耐用年数47－経過年数23＋（23×0.2）＝28年
償却率＝1÷28＝0.036
減価償却費＝2億円×0.036＝720万円
１年あたり720万円の減価償却費が計上されます。
パターン③ 中古で耐用年数を超えている物件
基本的に、こちらも新築の時と同様
減価償却費＝建物の取得価格 × 償却率
となります。
耐用年数を過ぎてしまっている場合でも減価償却をすることができます。
しかし、使用可能年数はとても短くなります。
使用可能年数＝法定耐用年数×0.2
見た目がどんなにきれいでも、耐用年数を超えた建物については、使用可能年数が一定に決まってしまいます。
使用可能年数を求めたら
償却率＝1÷（使用可能年数）
この償却率に建物の取得価格をかければ算出できます。
（例）
構造：RC造
経過年数：築50年
建物価格：2億円
（答）
まず、使用可能年数を求めます。
使用可能年数＝法定耐用年数47×0.2＝9年
償却率＝1÷9＝0.112
減価償却費＝2億円×0.112＝2,240万円
１年あたり2,240万円の減価償却費が計上されます。
５ 【要注意】売却時の税金は減価償却の影響あり！２つのポイント
ポイント① 減価償却は税金の先送り
ポイント② 売却時の建物価格は簿価になる
売却時には、不動産譲渡税という税金がかかります。
売却益に対して、税金がかかるのですが、売却時に減価償却が関係してくるとは思いもしません。
しかし実際には、減価償却が売却時に大きく影響してくることがあるのです。
少し複雑なので、ここでは、ポイントを２つに絞ってお話したいと思います。
ポイント① 減価償却は税金の先送り
減価償却は、毎年の税金を下げることはできますが、税金の支払いから逃れているわけではないのです。
通常の事業では、黒字のときには減価償却をして利益を圧縮し節税をする、そして赤字のときには、不動産を売却し、減価償却費の費用と、建物の売却益を相殺し節税をする、といったようなことをします。
不動産では、家賃相場が下落しにくいので、入居さえされれば赤字になりにくいです。
しかし、先程も述べたように節税のために減価償却と売却を短期で繰り返していると永遠に減価償却で税金を先送りしていくことになるので、不動産購入を止められなくなります。
事業を拡大することは良いことですが、法人化や譲渡税の税率などを意識して、計画的に税金の先送りをし、融資を受ける際に節税のメリットを最大限活かせるようにコントロールすることが必要になります。
ポイント② 売却時の建物価格は簿価になる
減価償却は、毎年の節税になりますが、減価償却を行うと、会計上の建物の価値も償却して減っていきます。
これは、実際に価値が減っているわけではなくあくまでも会計上の建物価格（簿価）が減っているのです。
簿価が減っていると何がまずいのかというと、売却時には、売却価格と簿価の差が利益となってしまうということです。
例を挙げると、耐用年数を超えた木造アパートを6,000万円で購入したとします。
その耐用年数は４年なので、毎年1,500万円ずつ減価償却します。
３年後になり、価格が上昇！9,000万円に！売却しました。
6,000万円で購入して9,000万円で売却＝利益3,000万円
普通はそう思いますよね。
しかし、会計上の現在の建物の価格である
簿価は1,500万円なのです。
要するに会計上は
1,500万円の建物を9,000万円で売却＝利益7,500万円
ということになってしまうのです。
3,000万円に税金がかかるのと7,500万円に税金がかかるのでは
どちらが高いか一目瞭然ですよね。
このように
売却時には、簿価となります。
簿価＝建物の取得金額―今までの減価償却の累計額
この簿価と売却価格の差に税金がかかるので注意しましょう。
６ 不動産投資で最大限節税のメリットを活かす売却のタイミング
不動産投資では、正直に言うと、あまり節税に力を入れていくのはナンセンスだと思います。
もちろん個人の場合、減価償却は必須ですし、法人の場合は任意償却なので、経費算入の仕方も異なりますが、基本的には、別記事でも紹介しているようにキャッシュフローがプラスにならなければ、節税もなにもありません。
キャッシュフローが出ていないのに減価償却であえて赤字を出して、税金が還付されますと言ってくる不動産屋さんなどがいたら、その不動産屋さんと今後付き合うのはやめた方がよいと思います。
減価償却と節税との関係性で言えば、
・売却のタイミング（出口戦略）
・減価償却が終わるいわゆるデッドクロスのタイミング
これらのタイミングを計画的にできるのが減価償却のメリットとも言えると思います。
さて、問題の売却のタイミングですが、これは一概には言えません。
ただ、税金の話だけに特化すると、
新しい物件を購入して新たな減価償却費が発生するときに別の建物を売却する
これが、売却益が出ても、その分新たな経費で、不動産所得を圧縮でき、節税になるということです。
しかし、これは、法人の時に鍵って言えることで、個人が不動産を売却した時には、売却益に対しては分離課税と言って、他の経費とは損益通算ができないので注意しましょう。
そうは言っても、節税につながることは間違いないので、このあたりは不動産投資に詳しい税理士さんに相談してみましょう。
７ まとめ
不動産投資では、減価償却のシュミレーションをきちんとして戦略をたてましょう！
今回は、不動産投資における減価償却の方法や計算方法、メリットや売却時の注意点などをご紹介しました。
不動産投資において、節税も重要ですが、まずは
【キャッシュフローをプラスにすること】
が大事です。
その上で、減価償却というキャッシュアウトせずに計上できる経費を考慮し、節税をして賢くキャッシュを残していく。
あくまでも、節税はプラスのキャッシュをさらにプラスにするためにはどう考えたら良いかということです。
そして
【不動産投資の出口戦略】
を考える上で、減価償却の概念はきちんと検討にいれましょう。
難しい部分はわからなくても、減価償却がどのようなときに影響し、売却の時に簿価との差額に税金がかかることを漠然と知っているだけでも、売るタイミングを自分で決める際の判断材料になると思います。
減価償却は定額の経費なのでシュミレーションをしやすいです。
細かいことは不動産投資に詳しい税理士さんに相談するとして、
一緒に、減価償却を理解したシュミレーションで、節税をうまく利用してキャッシュフローをプラスにしていきましょう。
今回は以上です。