【不動産投資】固都税ってなに？

うちくん

不動産を持っているとコトゼイがかかるって聞くけど、コトゼイってなに？

コトゼイとは、固定資産税と都市計画税のことです。土地や建物を所有していると税金がかかるのです。

おもち

うちくん

税金って難しそう。。頭痛くなってきたよ・・

税金と聞くと、お給料をもらったり、利益が出たり、相続で資産を得たり、何かをもらった時に何かと税金がかかってくるという漠然としたイメージをお持ちの方も多いと思います。しかし、固都税は、土地や建物を所有している間ずっとかかってくる税金なのです。不動産投資においても、不動産を所有していると固都税がかかってきます。不動産投資において、経費として必ずかかってくるものでもあるのできちんと理解しましょう。

1　固都税とは

固定資産税と都市計画税のことをまとめて固都税と呼びます。

不動産投資で、土地や建物を所有すると、毎年、１月１日時点の所有者に課税される税金が二種類。。それが、

固定資産税

都市計画税

なのです。

何が違うのか解説していきます。

１－１　固定資産税

固定資産税は、固定資産（土地、家屋、償却資産）を所有している方にかかる市町村税です。一般的な財源に充てられる普通税です。

毎年1月1日(賦課期日)現在、固定資産課税台帳に登録されている方に課税されます。

１－２　都市計画税

都市計画税は、都市計画法による都市計画区域のうち市街化区域内に所在する土地、家屋を所有している方にかかる市町村税です。都市計画事業や土地区画整理事業などの都市整備費用に充てるための目的税です。

毎年1月1日(賦課期日)現在、固定資産課税台帳に登録されている方に課税されます。

＊税率は23区内のものです

なお、土地については、住宅用地でさらに200㎡以下の小規模宅地だと軽減されるなどの制度はありますが、ここでは複雑になってしまうので省略します。

２　どんな不動産を購入したら固都税がかかる？

これについては、結論から言うと

・土地

・戸建て住宅

・マンション、アパート

・事務所

など、基本的に不動産投資で購入する土地や家屋については、固都税がかかります。それは、新築・中古に関わらず、かかってくるものと思っておきましょう。

固定資産税➡全国の土地や建物

都市計画税➡都市計画区域のうち市街化区域内にある土地や建物

規模や評価額によって、固都税も変わりますが、基本的に不動産を所有するということは固都税がかかってくるということを頭にたたきこんでください。

３　固都税って計算できないとマズイ？

先程、不動産を所有するということは固都税がかかるということを頭に叩き込んで欲しいと書きましたが、それにはきちんと理由があります。

その理由は

固都税は不動産投資で必ず関わってくる経費

だからです。

不動産投資において、重要になってくるのが

【キャッシュフロー】

です。

キャッシュフロー＝年間家賃収入－年間経費

で表されます。要するに手残りのお金です。

家賃収入が丸々入ってくれば、とてもハッピーな生活ですが、現実的には不動産投資にまつわる支出は色々あります。

例えば、年間経費に挙げられるのは

・ローン返済（利族含む）

・修繕費

・広告費

・管理委託費

・固定資産税

・都市計画税

・所得税、住民税などの税金

などがあります。もちろん、状況によってまちまちですが、このように固都税については、年間家賃から支払わなければなりません。

不動産投資では、キャッシュフローを多く残すことが大切です。

不動産を購入する前に、シュミレーションを行う必要があり、経費を計算できるようになると、キャッシュフローの計画がたてやすく事業規模の拡大の計画にもつながります。

耳にタコができるよと思うかもしれませんが、不動産投資は、とにかくキャッシュフローです。手残りをこれぐらいにするためには、この物件では、利回りが悪すぎるなど判断できるようになることが大事です。

固都税は

土地：　課税評価額×1.4％

建物：　課税評価額×0.3％

つまり

（土地と建物の課税評価額）×1.7％

が固都税の目安です。

土地の固都税は住宅用地の特例措置などを受けると税負担が軽減されるなどの場合もありますが、経費は、多くてもこれ以上はかからないだろうと思われる安全側で見ておくのが、計画時には良いので、ざっくり上のような計算で算出してみましょう。

４　まとめ

※　税率は市町村により異なります。

※　一定の要件を満たすと減税されることがあります。

※　住宅用地の特例措置で税負担が軽減される場合もある。