境界確定とは？不動産売買時に重要な境界や測量図について徹底解説！

 

不動産の購入を検討し、資料請求をすると、

このような言葉を目にしたり耳にしたりしませんか？

 

【敷地の境界】

というとなんとなく大事そうな気がしますが

境界や測量と言われてもイマイチピンとこない人も多いと思います。

 

しかし、実際に

 

このような状態であまり気にせず不動産を購入してしまうと

トラブルに巻き込まれることもあります。

 

特に築古の安い戸建て物件などは、境界や測量図などが

不明瞭であることも多いです。

 

私が実際に購入した築古戸建ても

境界や測量があやしかったのですが、

知識を持っていれば対応することができます。

 

✓　本記事の内容

 

本記事は、５分程度で読むことができます。

 

境界がなぜ重要なのかをおさえておきましょう。

 

そして境界と関連して度々出てくる測量の意味や測量図の種類を理解し、万が一、境界や測量図面がない場合の考えられるリスクや対応策を、一緒に勉強して実践に活かしていきましょう。

 

不動産において、境界確定測量はとても大事です。

 

物件売買や、相続、新たに建物を建てるときなど、あらゆる場面で必要になる知識です。

 

地籍測量図や確定測量図など聞きなれない図面の名称も出てきますので、慣れておくことで今後役に立つので、ぜひ参考にしてください。

 

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１　境界確定測量とは？

１－１　境界ってなに？

 

 

とてもシンプルに言うと、

境界とは

ここが私の敷地とあなたの敷地の分け目の線

ということです。

 

ちなみに

境界には２種類

あります。

 

上の図だと、A－Gの線は官民境界と言います。

 

上の図だと、A－B、B－C、C－D、D－E、E－F、F－Gの線は民民境界と言います。

 

そしてこの

A－B、B－C、C－D、D－E、E－F、F－G、G－A

のすべての境界線が決めると

【敷地境界】が確定します。

 

１－２　境界確定測量とは？？

 

 

先程、境界について説明しましたが、

その境界を自分の所有している範囲すべてについて

明確に定めることを境界確定といいます。

 

そして境界確定は、

「私の所有地はここです！」

と勝手に決めれるわけではないのです。

 

プロに依頼し

現況（所有地はここだと思われる部分）の敷地を測量し図面にします。

 

そして隣接する所有者の方すべてに

「ここが境界で間違いないです」と

合意を得て初めて境界確定に至るのです。

 

境界確定測量とは、境界確定に至るための

一連の手続きのことをさします。

 

１－３　境界確定測量が必要になるケースとその理由

 

 

 

土地の売買を行う時や分筆登記を行う時など、境界を明確にする必要がある場合に境界確定測量を行って境界確定図を作成することになります。

 

これらのケースではなぜ境界確定が必要になるかもあわせて解説していきましょう。

 

①隣地や道路との境界をはっきりさせたい

 

（理由）これは境界がはっきりしていないと、トラブルになりかねないからです。

→土地の売買の時や新築したい時にも、境界がはっきりしていないとトラブルの元になります。

 

境界確定がなされていない土地は売却時に嫌がられる可能性もあります。

 

境界点に、境界標が設置してあり、なおかつ隣地の所有者とも認識が一致していれば問題ありませんが、

 

などの場合には、境界点をはっきりさせて境界標を明確にすることでトラブルを防ぐことができるからです。

 

②目印となる境界標が現地に設置されていないので復元して設置したい

 

（理由）現地に目印がない場合、主張が難しくなり後々トラブルになる可能性が高まるからです。

→今の所有者同士で境界点の認識が一緒だったとしても、世代が交代すると認識の不一致が起こり得ます。

 

境界標を設置し境界確定図を作成しておけば、現地にも根拠となる点が残りますので、将来トラブルにならないためにもなるべく機会があれば復元し設置しておく方が安心だからです。

 

③土地の正しい実測面積を知りたい

 

（理由）正確な実測面積が算出されないと土地の価値にも影響するため、特に売買時には明確にしておくべきことだからです。

→売買や相続時に出てくる土地の面積には、

があります。

 

といい、①と➁が一致していれば問題ないのですが、

①と➁の面積が異なることが多く見受けられます。

 

要するに、登記したときの面積と、現在所有者が認識している面積が

異なっているということです。

 

この場合には、公簿面積のまま取引すると、１㎡あたりの単価を定めて売買を行ったときには、売主か買主のどちらかが損をするような形になり、トラブルの原因になりかねないからです。

 

④分筆登記をおこなうために正確な測量が必要

 

（理由）分筆登記などには正確に測量した結果と現地の境界標などが登記の前提になるからです。

→分筆は勝手に行うことはできません。隣地に接している場合、きちんと確定していなければ分筆できないからです。

 

売買や相続などで、土地を分割したい場合などには注意が必要です。

 

その他にもありますが、境界確定測量を行えば、同意を得られた位置に境界標を設置できますし、境界確定図を作成しておけば、安心して土地の管理や売買などを行うことができます。

 

２　確定測量図ってどんなの？３種類の測量図との違いを解説

 

 

といっても確定測量すら、今知った単語なのに、なかなかハードルが高いと思います。

 

細かいところまでは知らなくて大丈夫なので最低限おさえた方がよいと思うことを解説していきます。

 

２－１　確定測量図とは

 

 

確定測量図は、隣地所有者に境界確定の合意を得て測量をして作成される図面です。

 

境界には、民民境界や官民境界などがあり、境界確定する相手は

となります。

 

すべての関係者から承諾を得ているので、信頼性の高い万能な図面です。

 

ちなみに、確定測量図は

このような流れで作成されます。

 

確定測量図には通常「境界確認書」が添付されています。

 

この境界確定図は信用があるため、売買や相続、分筆、建物の建築などのあらゆる場面で使用します。

 

２－２　現況測量図とは

 

 

現況測量図は、土地の所有者が、現在自分の敷地はここだと考えられる境界を測量をして作成される図面です。

 

確定測量図が、境界を確定しているのと違い、関係者からの承諾を得ていないので、信頼性はない図面です。

 

もちろんプロが測量をしているので、測量図としては正確なものですが、境界自体が確定しているものではないので、あくまでも、所有者が敷地だと考えている部分の測量図と考えましょう。

 

現地に境界標や塀がある場合にはそこから境界を推測することが多いです。

 

あくまでも土地のだいたいの広さや面積、建物を建てる場合にはどのようなボリュームのものが建つかなどの検討の用途で使われます。

 

２－３　地積測量図とは

 

 

地積測量図は公的な図面であるため、作成する際の規定が細かく決められています。

 

原則250分の1の縮尺で作図され、土地の面積だけでなく、境界標の位置や種類、境界点間の距離なども明らかにされているため有益な資料です。

 

公的資料である地積測量図は、自分の土地には必ず存在すると思っている方もいるかもしれませんが、意外と存在しないケースが多くあります。

 

そもそも、地積測量図が作成されるのは

なのですが、昭和35年3月以前の地積測量図は法務局にも存在しません。

 

それ以降に分筆登記などを行っている場合には、法務局で手数料を支払えば、入手することが可能です。

 

売買は、トラブルを避けるためにも、確定測量図を使用するのが無難です。

 

しかし、公簿売買のように確定測量に基づかない売買などの場合には、地積測量図を根拠資料として使用する場合があります。

 

２－４　３つの測量図の比較

 

	確定測量図	現況測量図	地積測量図
概要	隣地所有者の合意を得て境界確定して作成した測量図面	土地の現況から敷地を推定して作成した測量図面	分筆登記などの際に法務局へ提出する面積を示す図面
隣地所有者の合意	有	無	無
入手先	所有者や隣地所有者	所有者や隣地所有者	法務局で誰でも請求可能
使用する場面	売買・相続・登記	建物設計などのボリューム把握	公簿売買
図面の信頼性	高い	低い	場合によって高い

 

３　境界確定測量の方法について

 

 

３－１　流れと要する期間

 

境界確定測量は土地の大きさや所有者の数などあらゆる事情によっても異なりますが、半年以上かかるケースが多くあります。

 

これはケースバイケースなのであくまでも参考程度に考えておいてください。

 

何社かに見積もりを頼んで、正式に作業を始めてもらうまえに、自分の状況についてはよく相談しておくことをおすすめします。

 

３－２　要する費用の目安

 

境界確定は正直お値段が高額です。

 

目安としては一般的に

 

が相場と言われています。

 

杭１本あたりで値段が設定されていることも多いので、

 

など、そのような項目があると、金額加算があるので

自分の敷地がどのような状況であるか事前によく調べて

土地家屋調査士に相談しましょう。

 

また、自分で揃えられるものや、境界確定の根拠となる資料があると

手間が少なくなるので、依頼する前に資料を集めておきましょう。

 

値下げをする交渉に使える可能性もありますからね。

 

４　こんな状況の時は境界確定測量をしましょう！

 

 

順番にみていきましょう。

 

①新築のとき

 

建物を新築する時は、土地に対してどの程度の建物が建てれるか法令に適合した設計を行います。

 

特に都心部のような狭小敷地では、法令限界ギリギリの設計をしてなるべく大きい建物を設計するため、正確な敷地面積を算出して土地の有効活用をはかります。

 

敷地面積を確定するためには、当然境界確定測量を行い、近隣の所有者の合意の境界で土地を設定する必要があります。

 

②不動産売却のとき

 

不動産売却時には、売主が買主に対して土地の境界を明示する必要があります。

 

現地に境界杭などが設置されていて、境界確認書が添付された確定測量図があれば、土地の正確な面積もわかり、近隣トラブルも避けられるため、売買契約時にはとても重要な書類をなります。

 

万が一、境界画定をせずに売却した場合に、売却後買主と近隣所有者が境界のトラブルが発生すると売主は瑕疵担保責任に問われる可能性があります。

 

しかし、逆に買主があえて境界確定を不要とする代わりに、値引き交渉をしてくる場合もあります。

 

そのような時には、売主は契約時境界非明示である旨の特記事項を記載し、売主の瑕疵担保責任免責として、売却後のトラブルが起きても買主で対処してくださいね、といった契約にしておきましょう。

 

不動産売却時には、原則境界確定をしておくのがベストなので、そのつもりでいましょう。

 

③不動産相続のとき

 

相続税の申告を行う必要がありますが、その際には土地の境界確認書が求められます。

 

相続税評価額は土地の単価に面積をかけて算出します。

 

そのため、正確な土地の面積が必要となるので、境界確定測量でだした面積が必要となるので測量をしましょう。

 

５　まとめ

 

・境界確定とは、私の敷地とあなたの敷地の分け目の線を決めることで、相手は一般の所有者さんである場合もあれば、地方公共団体の場合もあります。

 

・境界確定測量に関連する測量図は次の３つです。

 

使用する場面などが異なりますので、頭に入れておくととても便利です。

	確定測量図	現況測量図	地積測量図
概要	隣地所有者の合意を得て境界確定して作成した測量図面	土地の現況から敷地を推定して作成した測量図面	分筆登記などの際に法務局へ提出する面積を示す図面
隣地所有者の合意	有	無	無
入手先	所有者や隣地所有者	所有者や隣地所有者	法務局で誰でも請求可能
使用する場面	売買・相続・登記	建物設計などのボリューム把握	公簿売買
図面の信頼性	高い	低い	場合によって高い

 

・確定測量が必要となる場面は

など様々です。

 

基本的に不動産の取引がある場合には境界確定が必要となると大枠でとらえておきましょう。

 

・流れと費用

土地家屋調査士に依頼➡調査・資料収集・現況調査➡仮杭設置➡境界立会い➡確定測量➡境界確認書取り交わし➡登記

 

といった流れになります。

 

期間は、権利者の多さや複雑さなどによりも異なりますが半年以上はみておきましょう。

 

金額については、３０万程で済む場合や、１００万以上かかる場合など、ケースバイケースなので、まずは見積もりをとりましょう。

 

・購入を検討している物件が境界未確定な場合はどうしたらよいか？自宅か投資用かによっても異なってきます。

 

新築や築浅で自宅用であれば確定測量はしてあると思いますし、万が一していなければトラブルになる可能性があるので、売主さんに行ってもらいましょう。

 

しかし、築古戸建て物件などは境界未確定の場合はざらにありますし、私自身も境界点が一点未確定な物件を購入しましたが、測量をしないかわりにその分を減額してもらいました。

 

基本的には不動産取引がある場合は境界確定が必要ですが、なくてもさほど問題ない場合もありますので、自分で判断するときに役立つように測量などの知識は頭にいれておきましょう。

 

今回は以上です。

 

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