絶対高さについて解説！

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１　絶対高さとは？

１－１　絶対高さ制限とは？

制限が10ｍなのか12ｍなのかは、特定行政庁（各自治体で建築確認や違反建築物に対する措置などの業務を行う機関）が都市計画で定めています。

下の表に絶対高さ制限についてまとめました。

１－２　絶対高さ制限区域が他区域にまたがる場合

絶対高さ制限がかかる区域が他区域にまたがっている場合については、その区域に属する建築物の部分に対してのみ規定が適用される対象区域となります。

形態の規制は、かかってくる部分ごとに適用しなければ、用途地域を定めた意味が無くなってしまいますよね。

２　絶対高さの緩和

絶対高さの緩和要件は様々ですが、一般的な内容は以下のとおりです。

おもち

  ２－１　屋上の塔屋の緩和

建築物の高さは、絶対高さの場合、原則は地盤面からの高さのことをいいます。

その際に、屋上の塔屋については大きさによって緩和があります。

 ２－２　特定行政庁の許可による緩和

これらについては、建築審査会の同意を必要とすることもあります。

２－３　天空率による緩和はない

天空率とは魚眼レンズで天空を見上げた状態（正射影投影）に対すする、空が占める割合のことです。

建物の高さに関する制限でも、道路斜線、北側斜線、隣地斜線では、天空率を用いた緩和の措置があります。

しかし、

絶対高さについては、天空率の緩和はありません。

基本的には、絶対高さの制限が掛かっている

では、高さ不算入による緩和や空地率の緩和、特定行政庁の認める緩和以外に認められるものがないので、ご注意ください。

３　絶対高さの調べ方

絶対高さは、３つの用途地域で定められています。

用途地域を調べることで絶対高さが分かります。

用途地域は

ことで知ることができます。

ここでは、インターネットで調べる方法をご紹介します。

「○○市（自治体名）＋用途地域」で検索します。

（例１）東京都杉並区

このように「すぎナビ」という地図情報システムがあります。

用途を検索できる画面から当該地を検索すると下記詳細情報が表示されます。

（例２）東京都足立区

このように「あだち地図情報提供サービス」という地図情報システムがあります。

用途地域等指定図を検索できる画面から当該地を検索すると下記詳細情報が表示されます。

地図情報システムを扱っている自治体が多くなってきているので、当該地の用途地域をシステムで検索できる場合が多いですが、万が一そのようなシステムがない場合には、都市計画図をホームページで調べましょう。

（例３）東京都世田谷区の都市計画図

分かりづらい場合には、窓口に直接いくのが安心です。

おもち

４　絶対高さと高度地区の違いとは

建物の高さに対しての制限はいくつかありますが、特に間違いやすいのは高度地区との近いです。

絶対高さと高度地区は次の４点で違います。

５　まとめ

・絶対高さ制限は建築物の高さの上限であり、次の用途地域に対して適用される。

• 第1種低層住居専用地域
• 第2種低層住居専用地域
• 田園住居地域

➡10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さを超えて建築してはならない。

・絶対高さは、適用される用途地域にあたる建築物の高さのみが制限される。

・特定行政庁が認めたとき、絶対高さの緩和が可能な場合がある。

・絶対高さの制限があるかどうかは、インターネットで自治体のホームページで用途地域や都市計画図を確認することで調べることができる。

・建築物の高さ制限はいくつかあるが、混同されやすい高度地区とは別物である。

今回は以上です。